ACN模式背后,贝壳能否“一统天下”?

对于贝壳而言,如何真正解决交易双方的信任问题,探索出一种真正能够改变行业成本的商业模式,可能比实现短期内的盈利更为关键。

ACN模式背后,贝壳能否“一统天下”?

文:互联网江湖

岁末的房产行业,颇有些冰火两重天的意味。

蛋壳暴雷之后,长租公寓“风声鹤唳”,自如连忙召开发布后晒出现金流以“自证清白”。在房产交易的赛道上,8月份赴美上市的贝壳却“一路高歌”,仅仅4个月市值已经接近760亿美元,直到美东时间12月28日,贝壳美股盘后收跌4.5%,市场才稍稍恢复理性。

跳过行业的短期波动,把目光放长远,不难发现房产交易市场将进入供给侧变革的新阶段,对于脱胎于链家的贝壳而言,IPO之后也将迎来新的挑战。

ACN模式背后的“供给决定论”,得经纪人者终得“天下”?

2018年贝壳找房开始独立运营,通过打造聚合平台的方式吸引行业玩家入驻,链家作为贝壳找房的自营品牌,与贝壳找房形成线上、线下双渠道网络布局。

面对58、安居客、我爱我家、天猫好房等诸多玩家的竞争,贝壳另辟蹊径,希望通过打造独立第三方平台来进一步整合二手房产市场供给。左晖也表示,要把贝壳做成一个“球场”,希望大家来这里踢球的越来越多。

但是,贝壳的表态并没有彻底打消行业玩家的疑虑,外界普遍质疑贝壳“做选手又做裁判”,在平台的运营中,难免会对链家、德祐给予倾斜。据天眼查App信息显示,德祐、贝壳与链家本来就是“同宗同源”,外界的担忧不无道理。但即便如此,我们仍然有理由相信贝壳确实是想做一个聚合平台。

ACN模式背后,贝壳能否“一统天下”?

左晖曾经说,“深度改造一个行业,一般都要深度改造供应链”。要想深度改造二手房交易平台的供应链,通过聚合平台模式对产业链的价值链条重塑必不可少。

实际上,左晖明白,要想重塑这个行业,就需要一种全新的模式,来打破供给端的收益分配。于是,Agent Cooperate Network模式(经纪人合作网络)应运而生。对于贝壳而言,ACN(经济合作网络)模式,是其改造房产交易市场供应链的底牌。

在互联网江湖(VIPIT1)看来,汽车、房产等大宗商品的二级市场交易中,其实存在一个“供给决定论”。比如二手车市场,由于二手车定价流程复杂,车源质量越好,平台只要掌握市场上的多数优质资源,就能在市场中占据优势。

房产交易也是如此。二手房产交易行业最缺的是什么?是大量的优质供给,用行业“黑话”来说叫“笋盘”。

所谓“笋盘”是指价格明显低于市场预期价格的房产,在房产二级市场,大量的“笋盘”供给并非牢牢掌握在平台手中,而是由房产经纪人掌握。而ACN合作网络核心在于把整个服务链条细化,把完整的交易链条分割开之后,根据经纪人的贡献度,分配最终收益。

也就是说,对于房产经纪人而言,ACN合作网络使得开单的效率变高了,获取收益也更加容易了。

换言之,贝壳实际上以ACN模式聚集了行业内的经纪人,进而掌握行业(优质供给)资源,这也是为什么左晖执意要把贝壳打造成为一个开放的聚合平台,在这个平台中。经纪人获得了收益,其他品牌获得了真金白银收益,而贝壳收获了经纪人。

短期来看,这是行业供给端的一次有效整合,但长期来看,优质供给也将源源不断流向贝壳找房,第三方品牌多年的积累,也恐将为贝壳人做了嫁衣。

根据公开资料,通过这样对供给端的整合,目前贝壳已经手握超过4万家门店、37万经纪人,在全国330城市的53万个小区中拥有2.19亿套存量二手房源。从市场覆盖的角度来看,贝壳GTV(Gross Transaction Value总交易额)已经占到市场的20%。

“贝壳这么做其实还是为了自己的品牌。”某品牌房产经纪人小吴对互联网江湖表示:“先把第三方品牌都吸引过来,但市场大头其实还是自营,贝壳只希望二三线城市的小中介们来加入,房源多了以后,买房的人就会只认贝壳这个品牌了。”

贝壳“涨价”谁来买单?平台经济仍需警惕“托拉斯”陷阱

平台经济之所以能够成功,关键在于在“避实就虚”的成本控制下取得足够的规模效益。比如,淘宝的诞生使得商家省去了线下高昂的房租成本,并进一步形成规模效益。再比如,AI自动驾驶应用之后,网约车平台也将会革新整个出租行业的成本结构。

房产交易则很难完全脱离线下,也很难改变二手房产交易中的成本结构,原因在于,即便有了线上平台,但线上只是信息渠道,复杂的线下成交流程以及交易谈判,还是需要依赖于线下。

重资产交易更强调供给的质量,决策周期长,在使用上也更加注重实际的场景。而且,在实际的交易场景中,线下门店交易远远比线上更容易建立起双方的相互信任。

汽车、房产等高价值商品在二级市场中,最缺乏的就是交易的信任基础。因此,重资产交易平台必须以线下实体整合供给。这也是贝壳品牌主打线上,链家作为线下网络的重要原因。

对于平台而言,双网络体系意味着双重成本结构,要覆盖新增的成本,要么寻找新的市场增量(交易规模化),要么提高抽成。但依赖于线下重资产的规模化很难,那么中介费上涨似乎成为了唯一选项。

据多家媒体报道,一些城市贝壳系所有门店宣布:2021年1月起将上调该地区中介收费标准,中介费由原先成交总价的2%上调至3%,其中,买房者承担2%,卖房者承担1%。也就是说,一套价格为150万的房子,要多拿给平台1.5万元的中介费用。

对此有不少网友认为,看似1%的中介费用由卖房者承担,但最终可能还是购房者买单。

“平台兴也好、败也好,最终买单的不还是购房者?”最近想要购房的金先生对互联网江湖表示:“二线城市购房金额一般都在百万以上,这意味着,在同等房源质量的情况下,在贝壳购房可能要增加数万元的购房成本,我认识的不少购房者对价格也比以前更加敏感,这样的溢价空间恐怕难以被接受。”

实际上,调高中介费这件事,对于上市之后的贝壳而言也可能是“不得已而为之”,盈利压力下不得不提通过高中介费的方式,来增加利润。

根据此前IPO募股书数据显示,虽然2019年全年贝壳营收460亿元,但整体却亏损达到人民币21亿元。对于亏损的原因,贝壳在招股书中解释,“主要由于分给关联代理商和其他销售渠道的佣金增多,以及内部经纪人和专业销售薪酬增多。”

也就是说,贝壳实际上是以自身的高额亏损为代价,不断“笼络”房产经纪人,本质上是在用补贴的方式,把市场规模做大。这与网约车、外卖等平台早期亏损补贴换市场规模是一个逻辑。

但补贴换市场的问题在于,不同于网约车、本地生活等低价高频的赛道,高价低频的房产赛道,这样做几乎毫无意义。

美团、滴滴做大市场规模是了留住用户,高频消费、高复购下形成流量变现的正循环。而房产交易复购率极低,交易周期长,几乎很难产生复购,盲目的规模化反而容易陷入平台经济的“托拉斯”陷阱。

互联网江湖(VIPIT1)认为,在商业模式效率不够理想的情况下,平台企业的快速扩张很容易陷入一个“托拉斯”陷阱:平台的规模经济≠垄断经济,但是存量市场中,为满足资本的增长诉求,平台经济总是有垄断市场的趋势。

贝壳以ACN模式做整合,本质上是通过对二级交易市场中收益的再分配,获得更多供给资源,本质上并没有改变交易中的成本结构。但另一方面,却进一步增加了经纪人佣金成本支出,在资本市场的增长诉求下,扩大市场规模与转嫁成本给购房者就成为仅有的解决方案。

也就是说,对于具有明显市场优势地位的平台企业,在经过IPO阶段之后,资本的增长诉求很可能会演变为过度规模化带来的垄断经营风险。

此前据经济日报报道,12月14日,市场监管总局公布阿里、阅文、丰巢三起未依法申报实施经营者集中案件,引起广泛关注。

市场监管总局反垄断局主要负责人在答记者问时表示,互联网行业不是反垄断法外之地,所有企业都应当严格遵守反垄断法律法规,维护市场公平竞争。

阿里、阅文和丰巢被罚,是监管部门释放的明确信号,在互联网反垄断势在必行的当下,如何避免相关风险,可能是房产经济平台亟需警惕的。

此次贝壳涨价就是一个信号,这意味着房产经纪交易平台在掌握足够多供给之后,就可能对市场形成一定的价格支配,这一点可能是房产交易平台需要警惕的,毕竟稍有不慎,便有可能陷入平台规模化扩张的“托拉斯陷阱”。

结语:

二手房产经纪平台,出发点是解决二手房产交易的供需匹配问题,关键的是在这个过程中,有没有真正的改变二手房产交易的成本结构。

理论上,如果一个平台能够改变行业成本结构,并能够“有节制的扩张”,那么带来的规模效益是能够提升整个行业运转效率的。

因此,对于贝壳而言,如何真正解决交易双方的信任问题,探索出一种真正能够改变行业成本的商业模式,可能比实现短期内的盈利更为关键。

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