法拍房存量激增,值得入坑吗?

如今,关于房价的讨论正走向两端。

连续多年”神预测”房价的社科院对2021年房价给出预判,称全国房价将会平均上涨5%,但也有一些专家根据人口和需求预测2021年会是房价全面下跌的开始。

当然更多的媒体人取个中庸之道,给出房价将会在城市之间分化的结论,涨得继续涨,跌的还会跌,呼吁大家买房要谨慎,和没说一样。

事实上,房价走势是个很难预测的东西,这些年,刚需在无数喊跌的声浪中更为纠结,现在上车是否是高位接盘,但不上车以后还有机会吗?

这时候,如果突然有人指点说,试试法拍房吧,可能六折捡漏。想必绝大多数人面对如此大的优惠,很难不心动。

但网络上关于法拍房水深的说法,却也足以吓退很多人。

不过,近些年,法拍房市场似乎正在悄悄发生变化。据统计,20年法拍房数量激增到200万套,成交量走势喜人,越来越多的人开始关注法拍房,这种趋势下,法拍房有机会成为楼市的第三市场吗?或者,对于购房者来说,这种捡漏机会值得入坑吗?

法拍房存量激增,值得入坑吗?

看起来很美的法拍房

众所周知,法拍房主要来以民间借贷、按揭断供、司法没收、无主财产构成。最初也只是为了处理这些不良资产的手段,而随着法拍房数量的增加、司法的完善、入局者增多,现如今法拍房市场已经成为一个有规模的捡漏圣地。

实际上,民间借贷产生的法拍房往往良莠不齐,比如自建房、集体用房甚至宅基地上的一个房屋框架,其实并没有竞拍价值。而司法没收的房产里多为落马官员的灰产,这部分法拍房算得上是优质房源,有效改善了不良资产充斥的法拍房市场。不过随着反腐力度的加大,这一类房产也正在逐年减少。 

除此之外,在众多法拍房中,贡献数量最多的当属破产的开发商。

疫情让楼市在年初冰冻了一个季,各个城市的松绑政策在”房住不炒”基调下上演一日游,房产市场连个水花都没起。

下半年倒是回温了,但是”三道红线”让相当数量的开发商失去了杠杆保护,楼市陷入”生死局”,房企经历大洗牌。

四月份,苏州新茂房地产开发有限公司宣布破产,旗下134套房产被拍卖。据统计,今年已有460家房地产企业破产倒闭,流向法拍市场的房源数量可想而知。 

与此同时,在疫情冲击下,失业、断供几乎成为生活关键词,而二手房市场不景气让房产变卖也很困难,最终,断供的房产只能流向法拍市场。而同样由于疫情原因,收入减少的无房刚需们”被迫”关注低于市场价的法拍房。 

刚需是无奈,但投资客眼里,法拍房市场就是个金矿。

“房住不炒”基调下调控进一步收紧,限购限贷更为严格,而多数城市对于法拍房不限购,不要求社保,也会有配套银行提供贷款服务,对于投资客来说,法拍房无疑是一个很好的投资渠道。

有法拍从业者透露,某客户花530万竞拍到的房子,一个多月后以783万的价格售出,一进一出一个月利润就有250多万。巨大的利益诱惑下,法拍市场热起来实属情理之中。 

但魔幻的是,今年法拍市场高溢价成交的例子不在少数,7月份上海安东小区一套市场价320万的房子,最终溢价42%,以463万成交。竞拍者之所以高于市场价竞拍,主要是为了避开限购政策。

当然,这是一场豪赌,蹊径入局,游戏还是不是以前的规则很难说。

捡漏还是豪赌​?

不可否认,法拍房的确是捡漏的好手段,但风险向来和收益共生共存,法拍房的风险常常出乎意料。

​如果在网页上搜索”法拍房”,相关搜索会很贴心地提示你”不要碰”,网友们也可以提供成百上千的法拍踩坑血泪史。

法拍房存量激增,值得入坑吗?

法拍房的第一个”坑”就是隐藏税费。

曾有新闻报道,某客户在郑州花230万拍下一所房子,过户时被告知要交46万的税费,而当时此房的市场价为270万上下,本想捡漏却多花了几万。

要规避这个坑,要先了解竞拍标的的原产权人是个人还是企业,如果是企业,就要需要额外缴纳增值税、营业税、交易所得税等,金额远高于个人与个人的房产交易税费。

即便是查清楚了标的产权,房屋性质也一样有巨坑。

商品房过户时需要缴纳个税、契税等基本税费,但如果房屋性质是经适房、老公房、房改房之类,就需要缴纳不菲的土地出让金。买卖时由卖方缴纳,拍卖却全部由竞拍者承担。在税费问题上,也是一城一策,需要充分了解税费政策才能避坑。 

税费问题让拍卖者头疼,但更头疼的还是多方抵押。

法院只负责原告的权益,如果有多方抵押,即便有法院的判决书也无法过户,等于是钱房两空。还有一些手续不齐全的毛坯房,拍卖到手但不能办证,捡漏到最后也只是捡了个寂寞。 

“买卖不破租赁”是公认法则,恶意长期租赁也需要防范。有些被执行人不服气拍卖,会联合朋友签订长达20年并且标注已付清租金的租约,即便房产过户到手,也只是当了个法定产权人,20年内既没办法享受房屋的居住权也收不到租金。 

原房主腾退也是个很大的难题。即便顺利过户取得房屋所有权,也没有长期租约,但是原房主不配合腾退也会导致竞拍者无法在实际意义上得到房屋。

法院只负责拍卖,不负责强制腾退,想借用法院的力量,只能二次起诉,诉讼费又是一笔额外的开支。 

除此之外,有民间借贷的房子还有可能遭遇泼油漆等黑恶手段整治,居住体验极差。总之,法拍房坑很多水很深,想捡漏不能纯粹靠运气,得靠专业手段。

辅拍机构来帮忙?

目前最高人民法院公布的司法拍卖平台名单库共计7家,有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工行融易购、北京产权交易所,司法网络拍卖只能择其一进行,目前最常用的有淘宝和京东两家。 

但想在法拍市场捡漏,不是在拍卖网上看看标的介绍、报个名、交个费就能实现的。

自己去做尽调,去实地考察,去学习相关法律,是最为稳妥的手段。

确定好竞拍标的后,一定要实地看房,整理产权人情况、房屋性质、是否多方抵押等基本信息。在竞拍前需要给自己设置心理价位,避免在竞拍过程中头脑发热,超预期出价。 

对于精力不足的法律小白来说,要购买法拍房,求助于辅拍机构是个不错的选择。

像海马法拍、瀚海法拍、同伦拍拍、拍小二、法拍网等等,为有意向购买法拍房的客户提供一站式服务,前期对法拍房标的进行尽职调查,确定产权问题,中期服务包括拍卖价格的把控,过户等,后期的房屋腾退和恶意长期租赁等问题都能协助解决。

但是辅拍行业尚且不规范,要谨慎选择靠谱机构。后期腾退和长期租约问题是连法院都不愿意掺和的麻烦事儿,根据网友亲身经历反馈,辅拍机构最后的解决方案多半还是协议赔偿占据房屋的人,最终掏钱的还是竞拍者。

结语

综合来看,法拍房市场前景向好。辅拍机构出现,让法拍房陷阱越来越容易规避,这对市场是一个正向刺激,会吸引更多人投入到法拍市场,助力市场进一步规范化。

相对应的,竞拍者增多,必然导致捡漏机会变少。 

随着楼市的分化,法拍房有希望成为第三市场。对于创业者来说,在辅拍机构目前仅生存于几个一二线大城市的情况下,进入辅拍行业倒是不错的探索。

但这依旧需要时间的考验。

当然更多的媒体人取个中庸之道,给出房价将会在城市之间分化的结论,涨得继续涨,跌的还会跌,呼吁大家买房要谨慎,和没说一样。

事实上,房价走势是个很难预测的东西,这些年,刚需在无数喊跌的声浪中更为纠结,现在上车是否是高位接盘,但不上车以后还有机会吗?

这时候,如果突然有人指点说,试试法拍房吧,可能六折捡漏。想必绝大多数人面对如此大的优惠,很难不心动。

但网络上关于法拍房水深的说法,却也足以吓退很多人。

不过,近些年,法拍房市场似乎正在悄悄发生变化。据统计,20年法拍房数量激增到200万套,成交量走势喜人,越来越多的人开始关注法拍房,这种趋势下,法拍房有机会成为楼市的第三市场吗?或者,对于购房者来说,这种捡漏机会值得入坑吗?

法拍房存量激增,值得入坑吗?

看起来很美的法拍房

众所周知,法拍房主要来以民间借贷、按揭断供、司法没收、无主财产构成。最初也只是为了处理这些不良资产的手段,而随着法拍房数量的增加、司法的完善、入局者增多,现如今法拍房市场已经成为一个有规模的捡漏圣地。

实际上,民间借贷产生的法拍房往往良莠不齐,比如自建房、集体用房甚至宅基地上的一个房屋框架,其实并没有竞拍价值。而司法没收的房产里多为落马官员的灰产,这部分法拍房算得上是优质房源,有效改善了不良资产充斥的法拍房市场。不过随着反腐力度的加大,这一类房产也正在逐年减少。 

除此之外,在众多法拍房中,贡献数量最多的当属破产的开发商。

疫情让楼市在年初冰冻了一个季,各个城市的松绑政策在”房住不炒”基调下上演一日游,房产市场连个水花都没起。

下半年倒是回温了,但是”三道红线”让相当数量的开发商失去了杠杆保护,楼市陷入”生死局”,房企经历大洗牌。

四月份,苏州新茂房地产开发有限公司宣布破产,旗下134套房产被拍卖。据统计,今年已有460家房地产企业破产倒闭,流向法拍市场的房源数量可想而知。 

与此同时,在疫情冲击下,失业、断供几乎成为生活关键词,而二手房市场不景气让房产变卖也很困难,最终,断供的房产只能流向法拍市场。而同样由于疫情原因,收入减少的无房刚需们”被迫”关注低于市场价的法拍房。 

刚需是无奈,但投资客眼里,法拍房市场就是个金矿。

“房住不炒”基调下调控进一步收紧,限购限贷更为严格,而多数城市对于法拍房不限购,不要求社保,也会有配套银行提供贷款服务,对于投资客来说,法拍房无疑是一个很好的投资渠道。

有法拍从业者透露,某客户花530万竞拍到的房子,一个多月后以783万的价格售出,一进一出一个月利润就有250多万。巨大的利益诱惑下,法拍市场热起来实属情理之中。 

但魔幻的是,今年法拍市场高溢价成交的例子不在少数,7月份上海安东小区一套市场价320万的房子,最终溢价42%,以463万成交。竞拍者之所以高于市场价竞拍,主要是为了避开限购政策。

当然,这是一场豪赌,蹊径入局,游戏还是不是以前的规则很难说。

捡漏还是豪赌​?

不可否认,法拍房的确是捡漏的好手段,但风险向来和收益共生共存,法拍房的风险常常出乎意料。

​如果在网页上搜索”法拍房”,相关搜索会很贴心地提示你”不要碰”,网友们也可以提供成百上千的法拍踩坑血泪史。

法拍房存量激增,值得入坑吗?

法拍房的第一个”坑”就是隐藏税费。

曾有新闻报道,某客户在郑州花230万拍下一所房子,过户时被告知要交46万的税费,而当时此房的市场价为270万上下,本想捡漏却多花了几万。

要规避这个坑,要先了解竞拍标的的原产权人是个人还是企业,如果是企业,就要需要额外缴纳增值税、营业税、交易所得税等,金额远高于个人与个人的房产交易税费。

即便是查清楚了标的产权,房屋性质也一样有巨坑。

商品房过户时需要缴纳个税、契税等基本税费,但如果房屋性质是经适房、老公房、房改房之类,就需要缴纳不菲的土地出让金。买卖时由卖方缴纳,拍卖却全部由竞拍者承担。在税费问题上,也是一城一策,需要充分了解税费政策才能避坑。 

税费问题让拍卖者头疼,但更头疼的还是多方抵押。

法院只负责原告的权益,如果有多方抵押,即便有法院的判决书也无法过户,等于是钱房两空。还有一些手续不齐全的毛坯房,拍卖到手但不能办证,捡漏到最后也只是捡了个寂寞。 

“买卖不破租赁”是公认法则,恶意长期租赁也需要防范。有些被执行人不服气拍卖,会联合朋友签订长达20年并且标注已付清租金的租约,即便房产过户到手,也只是当了个法定产权人,20年内既没办法享受房屋的居住权也收不到租金。 

原房主腾退也是个很大的难题。即便顺利过户取得房屋所有权,也没有长期租约,但是原房主不配合腾退也会导致竞拍者无法在实际意义上得到房屋。

法院只负责拍卖,不负责强制腾退,想借用法院的力量,只能二次起诉,诉讼费又是一笔额外的开支。 

除此之外,有民间借贷的房子还有可能遭遇泼油漆等黑恶手段整治,居住体验极差。总之,法拍房坑很多水很深,想捡漏不能纯粹靠运气,得靠专业手段。

辅拍机构来帮忙?

目前最高人民法院公布的司法拍卖平台名单库共计7家,有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工行融易购、北京产权交易所,司法网络拍卖只能择其一进行,目前最常用的有淘宝和京东两家。 

但想在法拍市场捡漏,不是在拍卖网上看看标的介绍、报个名、交个费就能实现的。

自己去做尽调,去实地考察,去学习相关法律,是最为稳妥的手段。

确定好竞拍标的后,一定要实地看房,整理产权人情况、房屋性质、是否多方抵押等基本信息。在竞拍前需要给自己设置心理价位,避免在竞拍过程中头脑发热,超预期出价。 

对于精力不足的法律小白来说,要购买法拍房,求助于辅拍机构是个不错的选择。

像海马法拍、瀚海法拍、同伦拍拍、拍小二、法拍网等等,为有意向购买法拍房的客户提供一站式服务,前期对法拍房标的进行尽职调查,确定产权问题,中期服务包括拍卖价格的把控,过户等,后期的房屋腾退和恶意长期租赁等问题都能协助解决。

但是辅拍行业尚且不规范,要谨慎选择靠谱机构。后期腾退和长期租约问题是连法院都不愿意掺和的麻烦事儿,根据网友亲身经历反馈,辅拍机构最后的解决方案多半还是协议赔偿占据房屋的人,最终掏钱的还是竞拍者。

结语

综合来看,法拍房市场前景向好。辅拍机构出现,让法拍房陷阱越来越容易规避,这对市场是一个正向刺激,会吸引更多人投入到法拍市场,助力市场进一步规范化。

相对应的,竞拍者增多,必然导致捡漏机会变少。 

随着楼市的分化,法拍房有希望成为第三市场。对于创业者来说,在辅拍机构目前仅生存于几个一二线大城市的情况下,进入辅拍行业倒是不错的探索。

但这依旧需要时间的考验。

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