都说公寓不能买,为何地产商却一直在开发?

都说公寓不能买,为何地产商却一直在开发?

近日,“女性买房是独立的表现吗”这一微博话题上了热搜,3.4亿阅读,2.4万讨论,女性买房已经悄然成为主流。各大开发商瞄准女性购房群体,推出精装版单身公寓。“婚前给自己一个家”“他不养你,它养你”“婚前自住,婚后出租”等广告语,精准地抓住了无房女性的钱包。

女性独立的议题甚多,但之所以女性买房的话题热了起来,归根结底还是国人解不开的房子情结。买房难已是共识,女性买房就更是难上加难。即便难,大家还是对买房有很深的执念,久不联系的朋友突然问我,某公寓楼盘1000首付,15元月供,很心动,跟白捡的一样,能不能买。

关于买房的建议给她讲过了很多次,一再强调尽量不碰公寓,她还是一再拿公寓的广告来找我参谋,买不起住宅是首要原因。大家也都知道公寓不能买,但精明如开发商为何一定要建公寓?当然不是为了照顾购买力弱的人群,原因可以从以下几个方面分析。

无奈之下的最优解

城市要发展,商业配套一定要跟上,目前国内大多数城市的商业物业面积占城市住宅总面积的5%-8%之间。如果按照人口计算商业配比,发达国家一般是人均1-1.2平方米,我国目前是人均0.8-1平方米.

因此自然资源和规划局在做土地供应计划时,规划为商业用途的地块不在少数。以近几年市场表现亮眼临沂为例,2020年的商业用地规划是1500亩,住宅用地是5000亩,比例甚高。楼市的暴利让开发商们趋之若鹜,不管是商服用地还是住宅用地,土地竞拍都异常激烈,一地难求。

开发商拍下的商服用地可以建成商场或者写字楼,但写字楼销售困难,商场的回款周期长,实体经济也一再受冲击,风险较大。“一铺坑三代”已成为大众共识,商住两用的公寓就成了更优解。

再一点,受人流量限制,商场一般建设五六层,同样的地块难以拓展更大的面积。但商业地块上的公寓规划为住宅用途,在高度上没有限制。且人们对公寓没有对住宅的种种严苛标准,对进深、面宽、朝向、布局、采光、容积率、绿化率等等各项指标都基本不做要求,方正的布局,单面的落地窗就已经算得上优质公寓。这让公寓在设计时能够最大化地拓展建筑面积,自然能带来更大的利润。

有需求,刚需、女性、投资客

不仅仅是建筑面积上的优势,相比于写字楼和商铺,公寓的需求要大得多。买房自始至终是国人绕不开的坎,但疯涨的房价让无数刚需来不及上车就被甩下老远,再难赶上。价格约等于住宅一半的公寓走进刚需的视野,在销售一番吹嘘之下,不心动都不可能。毕竟“先上车再换座”已经被各大“专家”说得烂熟了,公寓就是最便宜的上车凭证。

另外,女性开始进入购房群体。据统计,2014年,女性购房比例只有30%,2019年这一数据已升至54.77%。受制于传统观念,买房向来是男性主导,父母的钱包是为儿子准备的,女性想要买房,多半只能靠自己,低价的公寓在价格上非常友好,很适合女性购房者来说。

有数据表明女性购房在地段上更偏向于繁华的商圈,以方便出行、购物、娱乐,在户型上更偏向于选择小户型。根据上海链家市场研究中心的统计,高达82.3%的女性买房时选择一居室或者二居室,尤其需要注意的是选择一居室的女性比男性高5.2%。而目前国内市场的一居室多为公寓,可以说,女性群体拉动了公寓的需求。

除了购买力较弱的刚需和女性群体,部分投资者对公寓也有需求,原因是公寓不占用买房资格。当前楼市调控严格,限购限贷政策层出不穷,但针对的都是住宅用商品房。公寓的产权性质为商业用途,完美规避了政策限制。

并且,目前最为稳妥的投资仍然是房地产,虽然大家一致认为公寓升值空间不大,但出租收益却不低。受独立意识的影响,年轻一代不喜欢合租,公寓便成为他们的新宠,被贴上潮流和舒适的标签,在出租市场很受欢迎。据了解,全款购买一套公寓,不考虑升值,仅出租的收益就能达到年化5%-10%,这已经跑赢了绝大多数理财产品。

政策变化,公寓将迎来学位资格?

但不论怎样的需求,公寓的弊端是显而易见的,如商用水电、不通燃气暖气、不能落户,最重要的是不能占学位。但随着政策变化,公寓的弊端越来越小。

目前市场上民水民电通双气的公寓已经比比皆是,仍以临沂为例,国华公寓、爱情公寓、悦澜新城公寓、甲壳虫公寓、临沂中心、锦里公寓、地和一品公寓等都是民水民电,反而商用水电的公寓比较少。

搭着老旧小区改造的春风,没有燃气和暖气的小区都开始升级改造,新建的公寓在配套燃气暖气时就简单了许多。通燃气的标准是厨房要有独立向外的窗户,在格局上稍作调整,达到通燃气的标准并不难,只是开发商的建造成本要高一些。同样,通暖气也是实实在在地增加了建造成本,换热站要建,管道要铺,但为了加速回款,这些成本也值得。

民水民电通双气只是基本操作,能上学的公寓近来很嚣张,如国华公寓、临沂中心。开发商就是有这样的魔力,能让购买公寓的业主获得入学名额。这波操作直接吊打同区域的住宅,毕竟价格只是住宅的一半,却拥有了和住宅同样的权利。

公寓有学位并非个例,早在2019年,深圳市南山区、福田区、罗湖区就已经把公寓作为特殊类房产划到学位申请条件里。长沙、六安、淮北等地,也允许公寓性质的唯一固定住所享有和住宅同样的入学权利。

综上,作为商业用地的更优解,公寓的利润更高,有需求有市场,政策利好,开发商自然是要建公寓。

原创文章,作者:买房人参考,如若转载,请注明出处:https://www.jinlicaijing.com/14537.html

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