楼市低迷,我们还需要房产中介吗?​

楼市低迷,我们还需要房产中介吗?​

从11月23日到12月8日,短短2周,连续5个城市(省份)提出了预售资金监管,“炒楼花”再被抑制,哈尔滨甚至鼓励开发商打折让利,而在二手房市场,燕郊、青岛等热门地区更是长期低迷,甚至出现腰斩现象,可以说,楼市刺激经济的时代已经一去不复返。

种种迹象让那些一度以为楼市即将触底反弹的论调彻底失声,“房住不炒”基调已经成为常态。依附于房地产市场的中介们也开始谋求新出路,但租购并举政策下红极一时的长租公寓频暴雷,被证明不是好的选择。

然而,魔幻的是,各中介企业仍然在大肆铺开店门,纷纷展开抢人大战。与此同时,纯互联网中介品牌们也开始加速布局,互联网+房产的模式大有卷土重来之势。

在此形势下,中介行业的走向扑朔迷离,让人费解。

楼市寒冬,而中介行业竞争正热

疫情阴影下,三月没有小阳春,也没有金九银十,房产造富的时代落下帷幕,唱衰楼市的声音更是此起彼伏。经纪人们的焦虑是显而易见的,一个月两个月不开单是常事。门店员工流失严重,新人往往等不到熟练就被磨没了耐心而选择转行。

小文就职于上市公司贝壳,入行半年,仅成交一单,店内其他同事,即便是老员工,业绩也很惨淡,看不到希望的小文选择了离职。谈起来入行的初衷,他有些无奈,“之前听说卖一套房子就能有两三万的提成的,还说卖房子很简单,没有卖不出去的,好房子都得抢”。

不是小文太天真,往前推个两三年,确实如此。李女士在中介行业浸淫十几年,经历过房产的辉煌时期,曾经新盘开盘,一个老客户出手就是一栋楼,一单就赚够一年的钱。但是这两年每况愈下,不愿再与店长分佣的她,自己多方考察盘下一个店面,但是开张后却门庭寥落,两个多月没开张,因为不愿开底薪,招人也很困难,基本都是单打独斗。去年,房租到期,李女士核算了收益和成本,最终关停了店面。

个人的处境并没有影响行业的火热竞争,乐有家、中原地产、Q房网、21世纪不动产等,都在持续铺开门店,意图抢占更大的市场份额。甚至掀起了抢人大战,从同行高薪挖人,对介绍人也提供高达1万元的奖励。如此烧钱,意图明显,在蛋糕变小的前提下,想分到更多蛋糕,要么发展自己,要么挤死同行。

但市场不景气和激烈的竞争并没有让行业呈现颓势,反而新入局者不断,让抢蛋糕的大战更为激烈。

其中最为惹人关注的除了互联网巨头,就是线下物业。小区门口鲜明的广告,租房半佣、买房仅需0.88%。相比于市面上大多数中介公司3%的佣金,低价抢占市场的图谋不言自明。

物业公司在房产中介市场具有先天优势,全小区的业主信息和房源动态信手拈来,也更易得业主信任,因此获得房源的成本极低。依托于物业办公室和物业管理人员,不需额外开店也不需额外配置经纪人,仅需对物业人员加以培训,节省了大笔开支,甚至可以称为无本生意。早在几年前就有人预言“终结地产中介的必是物业管理公司”,似乎预言要成为现实。

但是问题同样存在。地产行业自有它的壁垒,政策的限制,二手房的各种问题,流程的复杂性和隐藏在道德之下的非常规操作,都让非专业人员在处理问题时不知所措。

因此,即便是超低佣金,即便占有先天优势,物业公司要想在房产中介市场抢下一大块蛋糕,要走的路还很长。

不管是物业公司终结地产中介论,还是贝壳店大欺客要垄断市场的论调,对于房产中介行业来说,垄断都不是一条容易的路。

根据公开数据,房产中介服务行业极为分散,70%以上都是小微中介,散落在全国各地,而链家、中原、乐有家等品牌中介只占30%,二手房市场50%以上交易额都是由全国各地的小微中介完成的。仅靠几个头部品牌商做整合收购极为困难,强龙难压地头蛇,头部品牌尚未展开攻势,便已遭本地品牌挤压。短期来看,中介行业仍然会维持大品牌引导,众多小微中介并存的局面。

互联网+房产的线上模式不是救命药

线下小微中介整合困难,线上也不消停。纯线上房产中介品牌大房鸭以1.99万的超低固定佣金吸人眼球,比起动辄5-10万的买房佣金,一大批买主乐得尝鲜。直连房东与买主的模式也有效解决了黑中介吃差价的问题,因此这种“去中介化”颇得民心。成立五年,大房鸭虽然没有搅动风云,但是在上海市场也算是站稳了脚跟。

大房鸭不设线下门店,也不招聘经纪人,房主可以在网站上自行上传房屋信息,买家在线预约看房,由社区志愿者来带看。社区志愿者不拿底薪,每次带看收入50元,成交后可得5000元,相当于是业务外包。大房鸭的外包不仅在于此,交易员、法律顾问等基本房产交易所需的业务都是外包,这极大降低了运营成本,但即便如此,大房鸭当前仍然是负债运营。

打开大黄鸭的官网,界面不够简约,也不够有美感,因为是房主自行上传房源信息,所以图片混乱,甚至很多还带有其他中介的水印。据员工透露,挂牌的5万多房源,来自其他网站的超过四成,相比于中原地产和链家处于劣势。

不仅是房源数量上的不足,从大房鸭官博的留言评论来看,房主对于带看量有很大不满,在房源真实性方面,也存在房子已售出很久而依然没有下架的情况。用户评价不如人意,带看量和后期服务都被诟病,相比于传统中介,大房鸭的线上模式有着明显的弊端,爱屋吉屋的辉煌恐难复制。

爱屋吉屋和平安好房等互联网+房产的前浪们折戟之后,中介的线上模式并没有消亡,大房鸭、贝壳接档。贝壳汲取爱屋吉屋的失败经验,大手笔宣传线上平台同时大肆铺开线下门店,稍微有规模的小区甚至会在东西南北四个出入口各开设一家,门店密度大到任何一个品牌都无法比拟。正是这种“激进”让贝壳成功上市,并渐成龙头之势。

贝壳的成功让巨头们不淡定了,阿里、京东等互联网巨头纷纷出手,今年的双十一,房产销售成为一大热点。这不是房产的第一次“触电”,早在2019年,就有数据显示,年内共有8000万人在淘宝看房并最终成交15万套,而在更早的2018年10月,京东就已瞄准二手房产市场,上线了京东房产。今年天猫联合易居推出天猫好房,赶着直播带货的风口,玩起了直播卖房,苏宁也没闲着,张近东与许家印的交杯酒让苏宁房产也进入了线上房产的赛道。

但房产作为掏空六个钱包才买得起的商品,买家在做决定时会更为谨慎。房屋的周边环境、配套情况,甚至是房屋的实际情况,都不是VR能解决的。爱屋吉屋“干掉中介”的激进想法没有实现在一定程度上证明了线下的重要性,当然这也不代表线上就是错的,但寄希望于纯线上模式是靠不住的,线上线下一体化才是方向。

美国房产中介行业的模式是个很好的样本,有非常成熟的房源共享系统MLS,不仅所有经纪人都能看到房源信息,买家也一样能看到,且房源信息真实有效。相比于大黄鸭的系统,MLS可以说是非常完善了,但是如此透明的市场并没有“干掉中介”,反而美国的中介行业因没有藏污纳垢之可能而蓬勃发展。

另外需要强调的是,美国的中介行业门槛不低,需取得证书方可从业,且中介行业没有国内这种“底层”形象,因其专业性,从业者受人尊敬,熟练的老牌经纪人,年收入可过百万。参照此较为成熟的模式,国内房产中介的传统模式急需要一次革命。

985毕业去卖房,是屈才还是行业改革?

房产中介最需要改革的,无疑是经纪人群体的构成。传统观念里的经纪人群体,鱼龙混杂,入行门槛低,充斥着低素质人才。最为人诟病的就是利用信息不对称吃差价,卖家买家通吃,坑蒙骗,更有人认为中介哄抬房价是房价大涨的推手。民众对中介群体可谓是恨之入骨,因此今年五月份爆出河南永城市全面取消房产中介的新闻时,众多网友拍手称快,虽然最终证明是理解有误,但民众对中介的态度是显而易见的。

针对于此,各大中介公司试图打造高学历员工团体来改善社会偏见,贝壳、乐有家等招聘员工的最低要求是大专学历,统一门店形象,统一着装,统一服务标准并且严加考核。更有新闻报道985名校毕业生也加入了中介行业,一时之间舆论喧哗,觉得高材生去卖房是高射炮打蚊子——大材小用。

但相比于大部分低学历从业者,985们在对数据的分析和运用上更占优势,买家的需求分析、房源信息整理和匹配都更为精确高效,无疑对买卖双方来说都是好事儿。就社会成见来讲,985毕业等同于高素质,大家对于高素质人才更为信任,用户黏性相对更高,所以985们在中介行业容易做出成绩。

不仅仅有985的加入,知名歌手李佳薇在星途无望后被拍到转行房产经纪人,卸下明星的架子,摆脱歌手的偶像包袱,扎扎实实做一个经纪人,李佳薇获得粉丝支持,更为重要的是,人们对于中介行业的偏见有所松动 ,这和行业的自我革命是分不开的。

行业改革的决心很大,并且初见成效。据58安居客房产研究院数据显示,经纪人行业正呈现高学历、年轻化、规范化趋势。大专以上学历者占比49.6%,其中研究生占比2.5%,90后年轻群体占比高达52%,占据了行业的半壁江山,自经纪人资格考试推行以来,已有20万人取得资格证书,持证上岗率约15%,这一数字还在继续攀升。

群体构成的改革只是一方面,在获客方式上,传统的电话营销渐渐退出市场,各大公司纷纷作出免打扰承诺,客户投诉一次后半年内都不允许旗下经纪人联系客户。而除了58、安居客等平台,新一代经纪人们也在尝试快手、抖音、直播,以期搭载短视频红利拓展获客渠道。

结语

线下改革稳步推进,线上赛道比拼火热,在一众网友叫嚣取消中介的环境中,在房管局大概率已经有能力自营房屋交易信息平台的背景下,房产中介们的突围之战困难重重。但是所有的困难都将倒逼行业不断发展,互联网巨头的入局必然引发行业新一轮洗牌,最终留在牌桌上的,必然是线上线下两手抓。未来的主力从业者将更为专业,行业规范化毫无疑问是行业健康发展的必然选择。

长租公寓的失败是中介行业的一次试错,但行业的拓宽之路没有堵死,部分中介公司已然开始布局全渠道一站式服务。不仅仅有买卖房产的咨询、垫资、过户等一系列服务,还上线了房屋设计、社区生活等,意图打造有关居住生活的全生态产业链。中介行业发展方向多元,行业融合也有无限想象空间,不妨拭目以待。

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