青岛房价为何会成为山东经济晴雨表?

大城市的房价看资金面,中小城市看需求,留住人才,也是留住了房价支撑。

青岛房价为何会成为山东经济晴雨表?

2020年已经过去,虽然疫情阴影仍在,但是进入2021年,大家的口号从“活着”重新变成了“搞钱”。复盘魔幻的2020年,“搞钱”最火的要数股票市场,妖股频现,大盘直指3500点。其次是楼市,熬过低迷的上半年,下半年从温到热,甚至到沸,民众买房的热情重新被点燃。

但房价下跌的事实不容忽视,跌幅前十的城市里,山东双子星青岛、济南赫然在列,且分别占据第二、第三名。青岛在承接上合峰会后一度传出要成为直辖市的消息,虽然最终美梦成空,但作为国家沿海重要的中心城市,房价居然跌了这么多,实在匪夷所思。

青岛房价为何会成为山东经济晴雨表?

图片来源:贝壳研究院

青岛真的掉队了吗?

青岛一直标榜的是世界名城,举办过国际性的帆船赛,承接过国际性的上合峰会,是官方认证的国际性港口城市。虽和省会济南同为副省级城市,但在GDP上一直力压济南,长年占据排行榜榜首,是山东经济的龙头。

作为“国家沿海重要的中心城市、滨海度假旅游城市、国际性港口城市、国家历史文化名城”,青岛在很多方面都傲视群城,更是在今年成为15个新一线城市之一。

依托青岛港,青岛的外贸行业遍地开花。 企查查数据显示,青岛的注册企业约101万,进出口企业高达22.3万家,占比超五分之一,而内陆城市的进出口企业比例大多小于十分之一。可以说,山东的外贸人才集中在青岛。事实上,也的确有很多制造型企业选择在青岛组建外贸团队。

青岛房价为何会成为山东经济晴雨表?

据青岛海关统计,2020年前7个月,山东省进出口总额下降1.3%,而青岛市外贸进出口逆势增长,进出口总额3418.1亿元人民币,比去年同期增长2.7%,占同期山东省进出口总值的30%,占比较去年同期提升1.2%。可以说,青岛对整个山东的进出口业务有很大的支撑作用。

除了外贸行业,作为滨海度假旅游城市和国家历史文化名城的青岛,有817公里的绝美海岸线,有石老人海水浴场、金沙滩、银沙滩、海底世界,有超百年历史的栈桥、天后宫、八大关,也有新潮的国际帆船中心、极地海洋世界。青岛文旅行业为山东贡献的GDP,比重不输外贸。

2019年青岛市规模以上文化及相关产业583家单位,营业收入1537.8亿元,占全省比重为30.0%。在2016-2019年期间,青岛游客总数近四亿,在疫情重度冲击旅游业的2020年,业绩也很亮眼,前三季度青岛全市规模以上文化及相关产业实现营业收入841.6亿元,同比增长15.4%,比全国高16%、比全省高15.3%。

不得不提的是海洋经济。山东是海洋经济强省,2019年海洋生产总值1.46万亿元,居全国第二位,占全省地区生产总值的20.5%。青岛毫无疑问是海洋经济的核心,海域面积12240平方公里,海洋生物资源丰富,胶州湾鱼类100多种,可利用渔业资源110万吨以上。

青岛的海洋科研力量在国内城市中首屈一指,不仅拥有海洋类研究的最高学府——中国海洋大学,还有部级以上涉海高端研发平台34家,拥有包括18位涉海院士在内的一大批科研人才。青岛市打造了全球规模最大的海藻生物制品产业基地,海藻酸盐产能全球第一,青岛正大海尔制药是国内唯一的国家级海洋药物中试基地。

除了以上种种,在制造业上青岛有海尔、海信、澳柯玛等知名家电企业,重工业上有南车四方机厂、宏泰铜业、海通车桥、武船重工等大型企业。即便是一直在经济领域不受重视的农业板块,青岛也没落后,都市化农业水平全国第七。青岛啤酒驰名海外,流亭猪蹄国内飘香,就连王哥庄大馒头,在美食界都有一席之地。

不管怎么看,青岛都是个可以骄傲的新一线城市。同为经济单列市,宁波和青岛的GDP、人口密度相差都不算大,宁波商品房均价已经在2.6万、2.8万蓄势待发直奔三万了,理论上青岛商品房均价过两万不算过分。但青岛居然连两万的均价都支撑不住,在2018年均价冲击到21000之后开始阴跌,目前在16500左右徘徊,没有人敢保证青岛能在2021年止跌反弹。

青岛房价为何会成为山东经济晴雨表?

图片来源:安居客

青岛房价背后的山东经济

青岛房价背后的山东经济

这是一个不太容易理解的事实,但如果放到整个山东大环境中去看,也是情理之中。与青岛、济南房价下跌相呼应的是,在最新统计中,GDP排名下滑前十的城市中,山东占据半壁江山,枣庄、聊城、泰安、滨州、东营赫然在列。不仅如此,前二十阵营中,威海、淄博、德州分别占据了第14、16、20名。经济大省山东总共16地市,有八个城市排名下滑。

一边是双子星城市房价下跌,一边是半数城市GDP排名下滑,唱衰山东的声音此起彼伏,甚至有言论称“山东是下一个东北”。但作为GDP全国排名第三的经济大省,人口数量排名第二的人口大省,山东很难认同这个言论。

众所周知,山东是大象经济,国有资本主导的大企业占主导地位,民营企业数量少,规模小。据统计,全省100强企业中,约三成企业是国企,排名前十的,只有山东魏桥、浪潮集团两家是民营企业。另外,在产业结构上,传统产业占工业比重约70%,重化工业占传统产业比重约70%,高新技术产业占比较少。

南方则是群狼经济,市场繁荣,民营企业众多。华为多年占据广东百强企业排行榜第一,浙江有阿里巴巴,江苏有苏宁,蓬勃发展的民企在南方多点开花。一个不容忽视的事实是,南方的群狼个头已经赶超大象了。根据2020年各省的企业百强榜,在广州省排名第20位的TCL集团,可以在山东排到第10位。

青岛房价为何会成为山东经济晴雨表?图片来源:智远数据

数据是让人心惊的。群狼环伺下,第三名的山东与第二名的江苏差距在变大,与第四名的浙江差距在变小,当此之时,稳住排名成了重中之重。“十三五”期间山东提出新旧动能转换,对大象经济进行改革,向群狼经济转型。

但受儒家学说影响,孔孟之乡的山东,讲究的是“重义不重利”,办事习惯“走后门”,“圈子经济”占了主流。相比于南方宽松自由的市场,高效的行政效率,山东对投资者的吸引力较弱。

另外为人诟病的是官本位思想严重。山东人对体制有很深的执念,年薪百万的程序员,在相亲市场上比不过月薪三千的公务员,这不是段子,是生活。官本位思想也扎根在山东的企业内,层级分明,裙带关系复杂。有能力的比不过有关系的,不能人尽其才,管理困难,也就难有高效执行力。

从“投资不过山海关”到“投资不过南宋界”,北方的经济从东北衰退开始就敲响了警钟,经济重心南移的趋势明显。青岛支撑不住房价的背后,是山东经济的隐痛,也是整个北方的内伤。

青岛的未来与山东经济值得期待

青岛房价背后的山东经济

2020年12月31日,在“抢人大战”中后知后觉的山东,赶着最后一天,发布了《关于进一步深化户籍管理制度改革促进城乡融合区域协调发展的通知》,宣布全省全面放开城镇落户限制。

西安在抢人大战中战果颇丰,自2017年调整户籍政策以来,人口流入超百万。由于人口数量突然暴涨,旺盛的住房需求直接推动了房价上涨。据统计,2018年7月西安的房价比去年同期增长了57.1%。珠玉在前,济南、青岛的落户政策放开,是否能达到预期的人才流入量,静待验证。

放开落户只是第一步,山东需要的是良好的营商环境,更高效的行政效率,更有活力的新兴产业,更被重视的人才。如此,投资才能越过南宋界重新重视北方。作为山东龙头的青岛,在山东能否稳坐GDP探花之位这个问题上至关重要。

事实上,有中国海洋大学坐镇,有青岛大学、青岛理工大学、青岛农业大学、中国石油大学等一批高校支撑,蓝色硅谷筹划以来,山大、北航、对外经贸等一众名校也在青岛开建了分校,青岛的人才储备十分充足。

但如何留住人才是重点要考虑的。留住人才,也就是留住了未来发展。大城市的房价看资金面,中小城市看需求,留住人才,也是留住了房价支撑。

房价作为一个指标,反映的是经济水平,是对发展预期的信心。山东的新旧动能转换仍在进行中,临沂、菏泽等三线城市在改革中实现了一波增长,房价也在稳步推进。但山东的门面是济南,是青岛。这两座山东中心城的未来,依然决定着山东经济的走向。

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