新一年,坐拥千万人口的临沂楼市还会火爆吗?

长期来看,基于庞大的人口数和较低的城镇化率,临沂的楼市仍有很大可能。

根据最新数据统计,临沂房价在新的一年开门红,涨声再起。一月份二手房均价8681元,环比上月上涨0.44%,同比去年同期上涨16.20%。新房方面,不少开发商一月份发布涨价函,均价达到9641元,环比上月增长0.56%。

新一年,坐拥千万人口的临沂楼市还会火爆吗?图片来源:安居客

三线城市的经济水平,二线城市的房价,临沂房价是否合理的讨论从未停止,调控房价的呼声四起,但临沂的二手挂牌价涨涨不休,新盘更是涨势明显。临沂,凭的是什么?这样的事实面前,我们需要重新认识临沂。

商贸、物流、电商加持临沂未来?

有“中国物流之都”之称的临沂,物流成本比全国低30%,这是众多商品批发厂家将集散地设在临沂的一大原因。因此,在中国经贸版图上形成了“南义乌、北临沂”的格局。

相比起来,义乌以外贸为主,是全球最大的国际性小商品采购中心,也是产地型市场,出口到全球200多个国家和地区的商品以本省生产的为主,浙江产品占70%以上。临沂是以内贸为主,集散型市场,本地产品占有率不足40%,商品经销遍布于全国所有县级以上城市。

不管是内贸还是外贸,集散型还是产地型,在小商品经济上,临沂可以比肩义乌。

临沂市区川流不息的道路上,随处可见载货的三轮小货车,兰山老城区大片的土地,被规划为建材城、灯具城、小商品城、摩配汽车城、洁具城、纺织品城等,各类商城生产、生活资料齐全,涵盖27个大类6万个品种。

新一年,坐拥千万人口的临沂楼市还会火爆吗?图片来源:百度地图

“商品集散地”和“物流之都”是临沂的老标签,搭着直播带货的春风,临沂电商顺势崛起,有了电商强市的新标签。有陶子家、超级丹两大头部电商品牌带动,临沂众多小商家加入到直播行列,电商发展蒸蒸日上。据统计,2019年全市电商直播交易额破百亿,相关企业注册数量183家。

新一年,坐拥千万人口的临沂楼市还会火爆吗?图片来源:网络

临沂在电商行业的探索早在2014年就开始了,2014年市政府发表《临沂市人民政府关于加快电子商务发展的意见》,设立电子商务发展专项资金。而到2019年,由商场管委会出面,与快手平台达成协议,将服装类产品的平台抽成从5%降至2%。到2020年,全市召开“临沂第一书记短视频直播带货培训班”,各县区50位第一书记参与。兰山区商城管委会与青岛银行达成协议,主播贷款利率从5厘以上降至不到4厘,给予金融支持。

各项优惠政策加上官方的大力扶持,临沂在直播电商赛道取得不错的名次。根据2020年上半年的统计,全国电商直播20强中,临沂榜上有名。而在快手的统计中,临沂活跃用户数全国第二。

新一年,坐拥千万人口的临沂楼市还会火爆吗?图片来源:网络

与直播电商配套,云仓依靠其更低廉的运营成本、更快的周转方式,成为商家新宠,各大企业纷纷在临沂搭建云仓。企查查显示,临沂云仓企业49家,数量全省领先。

直播电商、云仓、物流,不仅仅是当前比较热门的经济形式,未来发展中也同样占据很大比重,临沂未来可期。

基建红利刚刚开始

临沂在经济上虽然尚且无法比肩二线,但经济水平对楼市的影响是长期因素。短期来看,临沂仍然有刺激房价上涨的因素,比如地铁。地铁建设像是楼市的兴奋剂,2015年青岛地铁开通让沿线小区房价翻番,甚至捕风捉影的十一号线海阳段都让荒无人烟的海阳新盘破万。

2021年,临沂市民期盼已久的地铁终于进了项目库,虽然工程期漫长,但是一旦开建,地铁沿线的小区业主们,抱团涨价已是必然。在高新区买房的邱先生,最看中的就是规划中的地铁,因此选择了一个门口就是地铁的小区,他确信,地铁一旦开建,自己的房子肯定会大涨。

新一年,坐拥千万人口的临沂楼市还会火爆吗?图片来源:网络

刺激临沂楼市的另外一个因素是高铁。虽然对于一个以物流知名的城市来讲,临沂高铁是姗姗来迟,并且高铁站远在临沂北环之外,距离市中心足足有一个小时的车程,但高铁开通对楼市的刺激肉眼可见。自2019年底高铁运营以来,其片区的民房已经开始有了待拆的暴富味儿。朋友之间聊起房子的时候,也纷纷把投资眼光投向了高铁片区。

相比基建完善的一二线城市,三线城市临沂的基建红利刚刚开始,临沂楼市涨声再起也就情理之中。

人口、购买力、市场信心

高铁开通是会吸引人才流入还是加速人才流出尚未可知,但临沂人口基数庞大,户籍人口一千多万,短期内,人口数量很难撼动楼市的涨势。另外,临沂的城镇化率不足50%,这就意味着,农民进城浪潮会制造大量需求。

还有一点不能忽视的是居民回流。临沂向外输送了很大数量的劳动人口,中低端人才居多,但是孩子大多只能留在临沂本地上学。为了孩子,选择回流到临沂的居民也成为需求端的一部分。

需求是一个方面,购买力是支撑房价的另外一大因素。临沂的居民平均收入虽然不高,但是小微企业主很多,这一群体的购买力很强。据智库在2019年的统计报告,2016-2018年间,临沂个体户数量分别为332389、384061、457091,就业人员数量分别为83.40万、94.50万、108.10万。

在临沂做生意的众多南方人,无一例外将炒房当做生意之外的一大投资,可以说是最早的一批炒房客。在临沂经商的江苏籍徐先生,2014年在兰山区核心地段一次性拿下某楼盘的十几套房,均价不到五千。2019年开始徐先生以一万二左右的价格开始陆续出售手里的房子,小区附近的中介称其为“房哥”。即便五年来利润率高达140%,“房哥”依然意难平。“我在老家买的房子半年都涨了三百万了,临沂十几套,五年了才赚这么点儿”,带着浓重南方口音的徐先生如是抱怨。

另外,近两年临沂的土拍市场连破新高,土地价格自然推涨楼市价格。也因此,居民和投资客对于楼市的信心都很足。品牌房企同样看好临沂市场,万科、碧桂园、恒大等都有新盘在售。

万科在老城区的新盘,学区和配套一般,毗邻高架,四周荒凉,周边均价八千,开盘价定在1.2-1.4万,可以说是品牌效应,也可以说是吃准了市场潜力。

新一年,坐拥千万人口的临沂楼市还会火爆吗?图片来源:中国经济新闻网

结语:

均价并不能反映市场真实情况,临沂房价在各区之间分化很严重。房价最高的北城新区,价格堪比二线,整体均价两万左右。但城市西南部的高新区价格不如县城,新盘开盘价格普遍在六七千,二手房五千左右。

临沂房价的轮动也有迹可循,北城新区借助明显向其倾斜的教育、医疗等资源领涨,老城区兰山区凭着人口密度和老牌名校紧随其后,然后是“以河为轴,两岸开发,北上东进,南优西强”的规划让处于沂河东岸的河东房价大涨,如今南部的罗庄区开始了追赶的脚步,部分新盘价格对标兰山区。出生不久的高新区,塔吊林立,新建小区一个挨着一个,尚且处于价格洼地,为一众刚需打开了上车通道。

当然,宣扬临沂房价下跌的并没有错,北城新区在经历了不合理的疯涨之后,市场自己进行了合理回调,在数据上显示出临沂房价下跌。但未曾经历疯涨的南部地区罗庄刚刚开始补涨,一众开发商扎堆高新区,这个房价比县城还低的新区,“炒作”刚刚开始。长期来看,基于庞大的人口数和较低的城镇化率,临沂的楼市仍有很大可能。

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