海南自贸港之后,楼市现在如何了?

海南楼市仍然是炒房客眼里充满诱惑的蛋糕。

海南自贸港之后,楼市现在如何了?

24日,海南省六届人大四次会议在海口开幕,海南省代省长冯飞作《政府工作报告》时表示,“十四五”时期海南将初步建成自由贸易港政策制度体系。完成自由贸易港第一阶段制度安排有关任务,争取2023年底前具备封关硬件条件、2024年底前完成封关各项准备。

自贸港建设目标宏大,直指全球领先地位,甚至有机构称,海南意在取代香港,成为亚洲新的金融中心。对标香港,不可避免就要提到香港的楼市。于是,很多人将炒房的目光再次投向了海南。

海南房产往事

但海南的楼市有过不堪回首的往事,中国历史上唯一一次楼市崩盘就发生在海南,这个故事要从海南独立为省说起。

1988年,海南从广东脱离成为独立省份,并且成为唯一一个省级经济特区。于是,海南成为堪比北上广的存在,引发了海南淘金热。“要挣钱,到海南 ”,一时之间,全国各地人们涌向海南。

虽然现在的海南经济水平倒数,但曾经去海南淘金的企业家数不胜数。玻尿酸大王华熙生物的掌门人赵燕,靠在海南倒腾服装和地产淘到第一桶金,潘石屹、冯仑等万通六君子也是在海南发家之后,才各自建立他们后来的商业帝国。农夫山泉的钟睒睒、吉利汽车的李书福、湖南首富陈邦等很多知名企业家,都有过海南淘金经历。

去海南淘金收益最大的,毫无疑问是以地产为业的那批人,“要想发,炒楼花”,只有600万人口的海南岛,鼎盛时期有两万多家房地产公司,人均居住面积高达40平,而同期的北京,人均居住面积仅为7平。

楼市的火热自然催生房价的猛涨。从1988年到1991年,海南热门地区的房价在一千三四,而1992年就蹿升到五千左右,同期,全国商品房均价只有995元/平。而直到1998年,北上广的商品房均价才刚刚有望突破五千元。

1993年,海南的房价达到了7500元/平的巅峰,而当时海南的人均可支配收入只有2000元,三年多的纯收入才买得起一平米的房子。而这样的房价收入比,即便是如今的深圳,也不能与其相比。

随着楼市的火热,土地价格也从1991年的几十万每亩,攀升到1993年的最高六百多万每亩,上涨了十几倍。土地财政让海南的人均GDP在短时间由1988年的十几名,到1992年的第五名。

如此疯狂的楼市引起了调控。限期收回违章拆借资金,削减基建投资,清理所有在建项目,终止房地产公司上市,全面控制银行资金进入房地产企业。各种政策直指房地产,抽薪止沸,海南楼市一夜寒冬。大量房地产企业倒闭,无数人血本无归。

这就是海南楼市“崩盘”的往事,成为海南地产人忘不掉的痛。据统计,倒闭的房地产企业在海南留下了600多栋烂尾楼,18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。之后,海南用了整整七年时间,才将房地产库存清理完毕。

而这错过的七年里,同为经济特区的深圳已经崛起,厦门、珠海、汕头也小有成就。留给海南的,只有元气大伤的房地产和断崖式下跌后再难崛起的经济。

错付了房地产的海南经济,在2010年迎来第二次崛起的机会。2010年1月4日,国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此,海南国际旅游岛建设正式步入正轨。

然而,旅游未热,楼市先行。

2009年,因全球性次贷危机之后的经济反弹和货币政策,全国楼市普涨,海南跟涨。在爆出国际旅游岛规划之后,2010年的海南楼市,称得上疯狂。数据显示,2010年,海口、三亚房价同比涨幅领跑全国,12个月均稳居前2位。据海南搜房网调查显示,近八成购房者认为2010年海南楼市给人印象是房价涨得太快。近六成购房者认为海南楼市已经陷入疯狂,房价越来越高,已经超过可承受范围。

另据国家统计局数据显示,2010年全年,海南完成房地产开发投资467.87亿元,同比增长62.5%,同比涨幅位居全国首位。另外,2010年全年,海南商品房销售面积854.73万平方米,同比增长52.3%,商品房销售额746.61亿元,同比增长112.4%。其中,12月,商品房销售面积113.8万平方米,环比上涨98.1%,商品房销售额94.04亿元,环比上涨116.7%。

而国际旅游岛规划了十年,带涨了楼市,旅游业却并未有起色。受宰客事件影响,海南的旅游收入并不高,尚且不及同样交通不便的贵州的十分之一。这无疑背离了规划旅游岛的初衷,但市场已然如此,可控却也不可控。

海南往事,两次崛起机会,都阴差阳错地错失了。海南的没落,可以说是炒房客的重挫,也可以说是因为交通不便,招商引资困难,也可以归结为海南工业基础本身就弱。但海南作为国内唯一一个热带地区的省份,作为唯一一个岛省,自然有它的优势。

风云再起时

2018年,海南再次迎来发展契机,由中央支持,分四个阶段逐步探索建设自由贸易港。2018-2020为探索阶段,2020-2025年为初步建立阶段,2025-2035年为持续深化阶段,2035-2050年为完全成熟阶段,全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。

刚刚过去的探索阶段,主要执行试验任务,试行零关税、简税制、低税率,放权审批,市场化运行等,探索构建自由港政策和制度体系,做好从“自贸区”到“自由港”的衔接。

在这一阶段刚刚开始时,楼市就有了抬头的趋势,但这一次,海南充分吸收了之前的失败经验,坚决抑制炒房。一年之内出台20余次调控政策,包括禁止城里人到农村购置宅基地,外地人买房首付不得低于70%,房屋产权证取得满五年方可上市交易等。这些政策无疑是有效的,2018年的数据显示,海口、三亚的房价不增反降。

当前海南已经进入第二个初步建立阶段,累计集中开工项目378个,总投资1173亿元,旅游、金融、油气、农业、高新技术、会展等几大产业已经初步成型。这一阶段是最重要最关键的阶段,直接关系着自贸港计划能否成功。根据目前海南的情况来判断,此次自贸港建设决心非比寻常。

毫无疑问,自贸港的楼市未来是有目共睹的,在严格的调控政策之下,海南的楼市热度依然不减。安居客数据显示,2020年中期,海南的找房热度骤增,环比上涨44.6%,下半年有少许回落,但是一直维持在高位,稳中有升。

海南自贸港之后,楼市现在如何了?

图片来源:58安居客房产研究院

但有过地产崩盘经验的海南,这一次在调控上非常坚决,也达到了预期的目标。根据海南住建厅的会议,海南在逐步摆脱房地产对财政的影响,房地产开发投资额所占固定资产投资总额的比重已经由2015年的50.7%下降到2020年前11个月的39.2%。

另外,商品房销售面积也由2017年的2292万平方米下降到2020年前11个月的631万平方米。购房对象由省外为主转为省内和人才为主,本身户籍购房的比例由2017年的17.8%上升至74%。更重要的是,房价得到了有效控制,没有出现猛增的情况。

一系列数据都表明了海南发展自贸港的决心,还有控制楼市的决心。但风云再起,风雨欲来,海南楼市仍然是炒房客眼里充满诱惑的蛋糕。

封关之前

距离海南自贸港封关还有四年多,在这四年间,留给人们很多机会“入关”,比如人才落户,比如缴纳个税或社保。当然,中介们也会有很多种方法帮投资者拿到房子。目前最多的方式是,在没有房票的情况下,私下认购,签合同交款锁房号,然后找第三方公司办理个税或者社保,满两年后网签备案。但这种方式是有风险的,最好找大开发商,避免财房两空。相比起来,大开发商会更有契约精神,更有保障一些。

另外一个渠道就是找海南指定的企业开具在职证明,如中铁海南投资建设有限公司、海南嗨牛旅游发展有限公司、金马特种玻璃仓储批发中心等。海南岛为了招商引资,对几十家企业职工开放了购房资格。并且仅仅需要在职证明,不需要社保和个税证明,这无疑为投资客开了一个进入海南市场的小道。

至于海南的房价,目前是稳稳当当。据吉屋网统计,新房房价略有回调,二手房基本持平。而在“严控商品房,大力发展安居房”的政策之下,商品房开发仅占新增住宅的百分之二三十,安居房严格限价且占了很大比重。在这种情况下,短时间内房价很难大幅上涨。

海南自贸港之后,楼市现在如何了?

图片来源:吉屋网

楼市的调控会一如既往地严格,但所有的城市对人才的接纳都不设上限,海南房价的天花板在哪儿,要看未来三年会有多少人流入。与以往的房产不同的是,如今的房产市场,看中的不仅仅是资金,还有人才。相比于1988年的省级经济特区海南,2018年后的自贸港海南无疑有更大的可能。

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