宅基地确权,引发乡村“另类楼市”?

当前的乡村,正处在城镇化和社区化的浪潮之中,能够支撑住县城的虚假繁荣,但出生率越来越低,农村人口越来越少,这也就意味着县城的楼市接盘侠会越来越少。

宅基地确权,引发乡村“另类楼市”?

近日,深圳连续出台严厉的房产调控政策,从处罚“打新”,到严格限购,严查首付资金来源,到最近的根据房产指导价发放贷款,一系列政策让深圳炒房人措手不及。“房住不炒”大势已定,买房不再躺赚,资金开始逐步退出楼市。

而相反的是,县城房价节节攀升,要认筹,要摇号,抢房热堪比一线城市。乡村人们想方设法保住宅基地,乡镇合村并居,大肆棚改,楼市繁荣刚刚开始。

宅基地的价值正在显现

起源于农耕文明,国人对土地对房子有着天然的狂热。在农村,高宅大院是财富的象征,村民们最大的开销就在建房上。在土地管理宽松的时候,子女多的人家往往会占据好几套宅基地。直到2013年开始宅基地确权,一户一宅,农村宅基地才开始规范化。

但随着宅基地规范化,村民们无法随意占据耕地建房,对一些适龄未婚青年来说是一个难题。农村习俗里,婚前需要有房子,但建房的话就需要向乡镇申请批建宅基地,但是未婚青年不能独立户口,不符合一户一宅的要求。

对于这种情况,购买别人的老宅就成了解决问题的方法之一。相比于去县城买房,在本村购买宅基地的成本要更为低廉。家在某个规模千人左右的山村的李华,年前刚刚买了邻居家一个老旧的房屋,房屋面积90平左右,加上院子有300平,总价3.5万。

而售卖自家宅基地的人并不多,每个人都看好农村的发展,每个人都想在农村有个窝。即便是已经在一线城市安居的人,也会想在农村有一套宅基地,留着以后养老,或者等待拆迁的机会。李华的邻居之所以卖掉房子,也是因为他们户籍不在本村,并没有确权资格。

而在一些较为发达的农村,宅基地的买卖价格可以高达十几万甚至几十万。家在河北的王宇,大学毕业后留在了山东,老家只有一套房,留给了弟弟,每年过年回家都只能挤着住。当他婚后打算在老家申请一套宅基地时,得知,只能花钱买,20万一块地。

考量之后,他放弃了,20万可以在他工作的城市作为一套三居室的首付。买地之后再建房,总花销可以全款买一个两居室了。这是一个扎心的事实,漂泊异乡的人们,不仅很难扎根一二线,回去故乡也很难。

虽然农村的“楼市”没有流动性,但每户人家的宅基地都是他们最大的资产。不仅仅是居住的需求,遥不可及但有可能发生的拆迁,也让他们对宅基地有着强烈的情感。但宅基地、自建房终将成为历史,合村并居浪潮下,社区化势在必行。

合村并居下的社区化

但农村社区化浪潮席卷而来,也让人们对宅基地更为狂热,因为购买社区新房,可以用老宅基地抵扣房款。宅基地越大,自己购房需要付出的就越少。

为人诟病的合村并居一度因为“不能强制农民上楼”的舆论中止,但乡镇的楼市并没有停歇。已经入住高楼的农民,经过一段时间的适应后,干净整洁配套齐全的社区明显比老村更好更方便,后续的社区化阻力就小了很多。

山东某地的第一个社区,选址是山脚下一片土层稀薄乱石覆盖的荒地,建成后供周边五个村落居住。开建伊始,骂声一片,对于风水的责骂,对于强制搬迁的责骂。而建成之后的社区,村民们在用原本的宅基地抵扣之后,只花了很少的钱就住进了新居,基本实现了一户一单元。一楼带院老人住,二层住中年人,孩子住在三层,一家人既能互相照应又避免了共同居住的尴尬。

社区的环境卫生也有专人维护,社区门口就有超市、饭店、诊所、幼儿园、小学等,配套齐全,生活远比以前方便。经过几年的适应期,如今的社区已经是十里八村的模范,社区广场上热闹非凡。

预想中的种地太远不方便问题也没有出现,一是因为家家户户有农机,不靠步行,距离不是问题。另外,越来越多的人放弃了农业生产改为去城市打工,留守的村民们多为老人、孩子和宝妈,种地的很少。

案例在前,第二个社区也已经规划完成,未来将会容纳周边十个村落,规模更大,户型更好,配套也更为齐全。而拆掉的老房,也让生态的恢复更为快速。一片片恢复绿色的土地,一个个待建的、在建的社区,成了未来新农村的雏形。

而在大城市房价居高不下的时候,乡镇开建的一些集体产权的低价小别墅也深受大城市购房者追捧。在一些有旅游产业的乡村,别墅、村居都成为民宿经营者眼里的香饽饽,依靠旅游带动房地产,成为乡镇振兴的一个范本。

在闲鱼上,多的是各地三十来万到八十来万的小产权别墅,这种房子只有准建证,购买时只签订买卖合同,没有产权证。虽然没有投资价值,但仍然会有外地人购买,因为风景够好,房子够漂亮,适合闲居。

但微热的乡镇楼市,仍然是理智的投资者的禁区,对于本地村民来说,也是性价比不高的选择。即便是追求享受的小镇青年,乡镇别墅也不是首选。

被推到县城的小镇青年

急于逃离乡村的小镇青年们,在县城买房才是标配。据快手大数据研究院联合《中国青年报》、红杉中国与神策数据对快手平台上2.3亿小镇青年的生活、学习、职业、消费、兴趣等各个维度进行的挖掘和数据分析显示,30%的小镇青年实现了有车有房的生活。

小镇青年买房,一部分是出于自住的需要,也有一部分是出于孩子的教育需要。随着农村人口的流出,乡村小学人数越来越少,师资配置也完全跟不上教育的需求,绝大多数人选择将孩子送到县城读书,买学区房就成了不二选择。

这也是县城楼市能够热起来的原因之一,即便是在GDP仅为300亿左右的县城,学区房的价格也能到六七千,甚至超过一些三线城市的价格洼地。

随着县城的版图扩展,新盘不断被开发,价格一再破新高,而攀升的价格也吸引着更多的人涌入楼市。于是一个魔幻的局面产生,在二线城市房价阴跌的同时,县城房价逆市猛涨,甚至,新盘的摇号热度不输一线。

但热度之下,仍然需要保持警惕的是,县城的土地供应远远高于实际的需求,人口数量能否支撑房价是个很大的问题。诚然,小镇青年、新世代两大群体能够吸引奢侈品下沉,也能够吸引大开发商下沉,但未来,人口的流动趋势才是决定一个城市房价的根本因素。

当前的乡村,正处在城镇化和社区化的浪潮之中,能够支撑住县城的虚假繁荣,但出生率越来越低,农村人口越来越少,这也就意味着县城的楼市接盘侠会越来越少。在城镇化完成之后,县城的楼市,仍然要回归它的居住属性。而乡村,很难吃到楼市的红利。

但宅基地那可能却是很多小镇青年未来的家,它的意义将远远大于商业红

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