老龄化加剧,投资养老房就靠谱了吗?

养老的焦虑仍然存在,不够成熟的养老行业,仍然有无数待解的难题。

老龄化加剧,投资养老房就靠谱了吗?

试点开放生育,延迟退休,种种迹象表明老龄化社会困境真的要来了。尚未老去的年轻人们,已经开始担忧养老问题。如何养老,成为人们普遍关注的问题。

养老机构行业尚不成熟,护工虐待老人的新闻屡见不鲜。“养儿防老”因为巨大的社会压力而变得有些为难,请保姆代为照顾老人成为很多人不得已的选择,但“保姆闷死老人案”让人不寒而栗。

多重挤压之下,社区养老、以房养老、旅游养老等成为养老新出口。开发商推出养老主题的公寓,保险公司推出以买保险为门槛的养老社区,海南、昆明等气候适宜老人居住的城市推出旅居机构。但养老的焦虑仍然存在,不够成熟的养老行业,仍然有无数待解的难题。

未富先老,养老机构和老年人双输

据统计,截止到2019年末中国大陆60岁及以上人口为25388万人,占总人口的18.1%,其中,65岁及以上人口为17603万人,占12.6%。第七次全国人口普查尚未公布数据,但是根据历次人口普查的数据预测,到2050年,我国老年人口将达到5亿,预计老龄人口占比将达到1/3。

老龄化加剧,投资养老房就靠谱了吗?

图片来源:网络

老龄化趋势不可逆转,但与发达国家的老龄化相比,我国无疑形势更为严峻。发达国家进入老龄化社会时,人均GDP一般都在50000—100000美元以上。而我国当下的人均GDP尚处于世界中等水平,2020年的人均GDP约10000美元左右。

与老龄化同时出现的,还有少子化。我国长期以来生育率呈下降趋势,陷入“低生育率陷阱”。老年人口占比升高,抚养一名60岁以上老人的年轻人也就越少。而这就意味着,在未来,社保基金很有可能不够用。

于是养老焦虑在当代年轻人中泛滥,上一次婴儿潮时期出生的80末90初一代,将恰好赶上延迟退休、养老困难的时期。这也让当下年轻人们对于“搞钱”极为痴迷,理财观念极为先进,买基金、抢茅台、计划性储蓄,提前准备养老金。

但年轻人对于养老的需求毕竟还较为遥远,生活压力之下,当下的老年人体恤儿女不易,已经开始筹谋自己养老,催生了一大批养老产业。但目前我国养老主要仍以传统的居家养老为基础,社区养老为依托,养老机构作为支撑,三种模式互为补充。

根据2019年4季度民政统计数据显示,全国共有养老机构34065个。其中,河南省有2527个,江苏省2415个,四川省2401个,机构数量分列全国前三位。从床位数来看,全国共有养老床位4291712张,江苏省床位数量最多,426520张,其次是人口大省山东,325442张。

老龄化加剧,投资养老房就靠谱了吗?图片来源:网络

但是养老机构的负面新闻让入住率不高,2020年3月,民政领域疫情防控与基本民生保障有关情况发布会发布的消息显示,目前全国仅有200多万老人入住养老机构,与现有约429万张养老机构床位数量相比,入住率约为不足50%。

作为养老机构的补充,社区养老综合居家养老与养老机构的优点,提供日间托管或上门服务,让老人能拥有更好的养老体验。据2019年的数据统计,全国共有社区养老床位数3323966张。

老龄化加剧,投资养老房就靠谱了吗?

不过,养老机构并非暴利行业,受传统居家养老思维的束缚,大多数人不接受养老结构养老,高空置率让养老机构运营困难。根据民政部公开的数据,约四成民办养老机构长期亏损,51%以上的民办养老机构收支只能持平,盈利者不足一成。

养老机构行业当前的现状是,运营者不盈利,老年人体验不好,对运营者和老年人来说,似乎是个“双输”的局面。

康养公寓的老韭菜困局

在此环境下,保险公司推出的康养公寓让老年人们怦然心动。健全的基础设施,配套医疗资源,甚至恒温泳池、图书馆、棋牌室、教堂、佛堂等,足不出户尽享医疗、健康、娱乐、社交等服务,不仅仅让老年人动了心,年轻人们也开始畅享自己入住后的老年生活。

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但星级服务对应的是高门槛。几十万的入会费,或者要买上百万的保险,让一部分老年人被拒之门外。然而,畅享着入住的老年人们没有等来美好的老年生活,却在掏空储蓄后等来了康养行业的暴雷。最终,保险公司推出的康养社区被证实为骗局。

与此类似的是,很多空壳公司租用场地进行非法的预定养老床位的诈骗活动。年初,湖南益阳一位老人因被养老机构哄骗,掏空积蓄预交了养老床位费。后因老伴儿生病住院,老人想退回床位费却被拒绝,老人走投无路选择了跳河轻生。

益阳老人的遭遇不是个案,在2018年,上海大爱城事件,受骗老人约1940名,诈骗金额高达5.2亿元。江西“天地自然梅岭疗养度假庄园”、“老庆祥阳光社区”、杭州“爱福家”、“满城芳”等机构,均被曝是以养老之名行诈骗之事。

一系列的案件让养老行业尚未成熟便遭受重创。比起预定养老床位、买年金保险养老、租赁康养公寓等一些容易被骗的养老形式,以完全产权的商品房养老更为稳妥一些。

养老房真的靠谱吗?

养老房的概念,狭义上理解为用以老年人居住的房子。这种房子一般要处于低层方便出入,周边配套要齐全,菜市场、银行、医院等不应太远,交通要便捷,方便老年人出行。另外,小区内环境要好,地势平坦,光照充足为佳,室内安静是硬性要求。

市场上打着养老房名义出售的楼盘和公寓并不少,尤其在一些景区内,总价不高的微墅,打着“天然氧吧”“养老投资首选”等口号卖得很火爆。在农村,集中建设老年房也在新农村建设中占有一席之地。

老龄化加剧,投资养老房就靠谱了吗?图片来源:网络

但老龄化社会让人恐惧,不仅仅因为延迟退休,也不仅仅因为无房可居,最让人担心的是退休后无养老金可领。但存款利率跑不赢M2增速,通胀让储蓄缩水太快,如何保证保障晚年生活的资金来源才是重点。

在社会保障的养老保险之外,很多人会额外购买保险公司的年金险,但是保险行业目前来说不够完善,更多人选择更为稳妥的以房养老。

广义上的养老房,更多用于以房养老。有钱时为自己购入养老房,老了之后把房子抵押给银行,获得持续不断的现金流以保障生活支出。或者,抵押给养老机构,获得养老床位和养老服务。

以房养老还有遗赠抚养、房产置换、房产租换、售房入院、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、养老基地等各种形式。做法不尽相同,但最终目的都是能够获得保障老年生活的物质保障。

从2003年时任中国房地产开发集团公司总裁的孟晓苏提议设立“反向抵押贷款”以来,以房养老经过多年的演变,始终因为没有相应的法律保障和成熟的运营方式而陷入难解的困局。

以房养老的困局,不仅仅来源于传统观念的束缚,市场风险也是让其推广困难的原因之一。单从房价走势上来讲,很难预测用以“反向抵押”的房产会在未来有怎样的价值,这也就导致了金融风险的产生。

的确,以房产为筹码,换取年轻人赡养,在房价居高不下的当前社会,是一个不错的选择。对于尚能自理的老年人来说,资金充足,可以换一个幸福的晚年。但对于失能或者半失能老人,在养老体系尚未成熟之前,养老困境则不是以房养老能解决的。

针对老龄化,《国家积极应对人口老龄化中长期规划》中提出,到2022年,养老服务体系将基本建成,到2035年,中国特色养老服务体系成熟定型。

2019年民政部也曾发文称,要进一步扩大养老服务供给,到2022年底前,全国要确保培养培训1万名养老院院长,200万名养老护理员,10万名专职老年社会工作者。

有完善的社会养老服务做支撑,养老房才有意义。而以房养老,最终还是要落到房产本身的价值上去。增值空间不大,变现能力差的远郊房产,作为养老房显然不会是好的选择。

从另外一个方面讲,医疗资源好、养老设施齐全、配套完善、物业人性化的小区,才是未来的老龄化社会中养老房的范本。

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