刚需买房,为什么想一步到位是错误的?

不管如何做选择,永远最忌拖拖拉拉。

刚需买房,为什么想一步到位是错误的?

近来,一位朋友买房,要求:楼层好,户型好,价格低,房产证最好满五唯一。询遍他的意向小区,终于在他的目标房价限度之内找到一套房,但是户型不满意。其他户型不错的,价格又不满意。

我劝他,没有完美的房子,首次买房无论是在楼层上还是在价格上总要有些让步,最好是稍微提高一下价格预期。他说:不行,我之前有3000块买这个小区的机会,现在让我出9000,我接受不了。

这位已经错过了买房红利期的大哥,没有痛定思痛的意思,反而,他告诉我,之所以选择那个小区,是因为最近房价回落了,感觉能捡个便宜。我建议他,户型不错的那套房子仅仅超预期了四万,其实可以入手。他否定,宁愿买个户型稍微差一些的,价格底线不能变。

至此,我哑然。一个把刚需购房的全部错误都犯全了的人,大概,是很难买上房了。但这位朋友对于楼市已经关注了很多年,甚至连中介收费的内幕都搞了个一清二楚,却唯独没搞清买房的逻辑。

一步到位错在哪儿?

大多数刚需买房的时候总想一步到位,倾向于大面积的三房,学区要好,配套要齐全,不仅要考虑结婚居住,还要考虑父母帮忙带娃的居住问题,要考虑二胎居住问题,甚至考虑八九年后的孩子上学问题,但是又因为资金不足而一天天拖延。最终,攒钱的速度赶不上房价增长的速度而只能望房兴叹。

据调查显示,超六成网友倾向于购买80-100平的房子,仅3.61%的网友愿意在首次购房时选择60平以下的房子。一次置业到位的心态,折射出的是换房成本高的现状,但也阻碍了一些刚需买房的进度。

一步到位自然好,如果资金实力允许,自然是选择最优房产。奈何普罗大众面临的现实永远是,要在自己瘠薄的钱包里凑出自己无力承担的首付。总是需要在现实面前低一点儿头的,没有足够的资金,就难有完美的房子。

小刘在买房之路上,就犯了这样的错误。在房价四千的时候,储蓄不足以支付大三房的首付款,一直没动买房的念头。等到自己的储蓄和工资翻了倍,房价却已经是翻两倍了,仍然是不够支付大三房的首付。

而最终,同样的房子,小刘要支付更多的首付款和更高的房贷来获得。他有些后悔当初没听朋友的建议先买一套小户型作为过渡,但是再多悔意都换不回当初的房价。

先上车后选座的论调也是在“一步到位”的教训中总结出来的。工资增长的速度永远赶不上房价增长的速度,买房最忌拖拖拉拉,中介圈里的“首付变车库”真的不是为了忽悠你买房编出来的。

任何房子都不会住一辈子,在资金不足时,不要空想一步到位,尽快在好地段买一套自己能负担得起的小户型才是正确选择。

刚需买房,该先上车后选座吗?

刚需应该记住的真理,就是先上车后选座,但这也并不意味着什么车都能上。没有附加学区价值的老破小、没有明确规划的远郊房产、商业性质的公寓,不仅不是上车的票,反而很可能是被套牢的坑。

当下已经过了闭眼买房的黄金时代,购房时一定要擦亮眼睛。追求性价比远比追求低价要睿智,一味追求低价买得起,大概率会掉进“接盘”陷阱。另外,放弃刚需买房是为自住不必在乎升值的论调,因为如果自己的房子降价了没有人能淡而处之。

买房的根本点,永远在于买“价值”。学区价值无需多说,单纯从居住来讲,房子的生活配套是否齐全,也决定了房子的居住价值。交通便利度和周边商圈,都是左右一套房子价值的因素。

两年前,小玉决定买房时,考虑过三个房源。A房源总价低,三线城市,学区一般,地段尚可,生活配套齐全,面积32平,总价18万。B房源学区中等,城市南北主干道旁边,面积50平,总价32万。C房源学区一流,不仅靠近主干道,还位于城区最繁华的商圈,58平,总价40万。

因为资金有限,小玉选择了A房源。自己一人住着倒也舒服,总比租房的好。但两年后,A房源市场价26万,小玉想出售,却迟迟没有卖出,有看房的,但不是嫌面积太小就是觉得小区物业不好。反观B房源,已经价值五十万,因为学区还可以,每年都有大量为了孩子上学而选择购买小户型学区房的,根本不愁卖。C房源更不用说,价值几乎翻倍,同样是不愁出售。

的确是先上车才有换座的机会,但是上车后是否真能轻易换座也是必须要思考的问题。即便首套房并不需要完美的户型和完美的学区,但是,总要考虑性价比和价值空间,否则,很可能想换座的时候,座位不同意。

已经落后的户型,配套不好的老破小,如果因为价格低就接受了,以后再转手或许无人接盘。而之所以公寓、远郊海景房等是坑,最主要的原因就是因为无人接盘。刚需上车,不要奢想一步到位,也不要只考虑买得起,要考虑一下以后想换座的时候是否会有后来者接下这个座位。

期房和二手房的博弈

刚需买房,在新房和二手房之间也是两难。有调查表明,在受访群体中,约七成的人表示倾向于买新房,三成左右愿意购买二手房,但是更倾向于次新房,愿意购买5年以上房龄二手房的占比不足9%。

新房多为期房,交房时间要两年左右,装修入住又需要一年时间,整个周期会比较长。另外就是期房会有烂尾的风险,也会有办理产证困难或者土地使用性质与合同不符的风险。相比新房,二手房的好处是即买即住,节约两到三年的租房支出,也避免了烂尾或产权证办理不了的风险。

从成本上来讲,新房因为不需要中介费,也不需要马上缴纳契税、个税等,同样价格的房子,买新房需要支出的更少一些,购房压力相对小。同样100万的房子,新房仅仅需要按照城市的政策缴纳30%的首付款,但是二手房除了30%的首付款之外,需要支付中介两到三万的中介费,根据二手房产证年限和面积需要缴纳三千到八万之间不等的税费。

如果购买二手房,尽量避免购买产证不满两年的房子,5.3%的增值税是一笔很大的额外开支,动辄三五万,对资金本就不充裕的刚需来说不太友好。满五年且是卖主名下的唯一一套房可以免除1%的个税,相比于增值税来说倒是没那么重要。

另外一定要查询所购房产产权是否清晰无纠纷,是否有查封或者二次抵押,这些都直接关系到买方是否能够顺利得到房子的产权。

当然,刚需买房,最核心的逻辑就是看需求。如果是首套自住,看生活配套,看户型是否满意,评判转手难度。考虑孩子上学就主要关注学区,户型、面积和朝向反而不需要关注太多。但不管如何做选择,永远最忌拖拖拉拉。

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