争做“隐形地主”,中国平安的地产投资“无边界”?

有了华夏幸福的前车之鉴,中国平安在投资地产上并没有变得小心翼翼,反而是大气十足。

近年来,“跨界”已经成为不少企业的发展方式。

继投资华夏幸福、金茂后,近日,中国平安在地产投资上又有了新动作,斥资330亿收购凯德集团国内6个来福士项目股权,这也是今年迄今为止,房地产界发生的最大一笔收购。

但在中国平安2020年的业绩报告中,我们可以得知,中国平安事实上是已经在投资华夏幸福地产项目上踩雷了的。如今华夏幸福按股权与债务比例来算,总债务超千亿,这也意味着在投资华夏上,平安并没有捞到好处。

争做“隐形地主”,中国平安的地产投资“无边界”?

那么,在投资华夏幸福栽了跟头之后,现今仍大手笔收购凯德来福士,中国平安这一举动也引起了市场的广泛关注,背后的“小心思”或许值得我们探究一番。

险资+不动产成风潮

险资加不动产近来成了投资界的一大看点,各保险公司纷纷加码注资其中。

l 2020年底,建信人寿55.5亿元购入上海绿地外滩中心T4办公楼;

l 2021年1月,百年人寿22亿收购上海星外滩5号楼;

l 2021年5月,和谐健康90.6亿元收购北京SK大厦。

此外,国寿、泰康、人保等企业在投资不动产方面均有所动作,险资投资不动产案例比比皆是,俨然成为了一种行业趋势。

其实细琢背后的逻辑,不外乎两个方面的原因。

一方面,在于“不差钱”的险资。随着国内居民保险意识的深入,保险消费逐年增加,根据银保监会数据,2016-2020年我国保险保费由3.1万亿元上增至4.5万亿元。预计未来两年我国保险保费将继续保持7.8%的增长率上涨。

争做“隐形地主”,中国平安的地产投资“无边界”?

可见,在我国保险行业迅猛发展之下,也意味着险资越来越“富”了。在庞大的资金压力之下,保险公司需要新的经济杠杆来扛起增值压力,而构建多元化的投资道路,是目前保险公司想到的更为恰当的答案。再加如今的地产红利凸显,险资加地产的组合自然成了保险公司进行资产配置的优质选择。

另一方面,不动产资产配置价值展现,作为一类能穿越经济周期、阻下跌、抗通胀的重要资产类别,适合长期投资配置。根据NCREIF对美国过去20年不动产年度投资回报分析,稳定经营现金流回报平均为4%-5%,即使在金融危机期间,投资性物业仍然能够提供3%-4%相对稳定的现金收益。

这样来看,即使在复杂多变的市场环境下,不动产资产配置也能很好的发挥其保值增值的作用,独特的投资价值之下,各大保险企业选择这样的配置无疑是行得通的打法。

此外,政策开始逐步开放险资进入房地产的限制,一定程度上也刺激着行业的发展。2010年,政策明确保险资金投资不动产比例不能高于本公司上季末总资产的10%,到2015年调整为不超过30%。2019年开始鼓励保险公司增持优质上市公司股票及债券,其中包括房地产。

国家政策利好之下,险资流入房地产业也是发展所向。此前,中国平安方面曾表示,不动产投资规模在其整体险资投资比例不到3%。这也意味着公司在地产方面的投资还存较大的空间,如今投资凯德的来福士也是在许可范围之内。

为什么是来福士?

回答这个问题的话,还需要翻开来福士的内里。

据了解,本次的来福士为凯德集团旗下6个商业不动产项目,总价值达467亿元人民币,分别位于上海、北京、成都、宁波等中国一线城市。

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这六个来福士也是凯德在中国最为核心的优质资产,可谓是凯德集团在中国的“心头肉”。根据资料显示,2019年全年上述资产出租率均稳定在90%以上,部分项目达到95%以上,即使2020年疫情影响出租率,但绝大部分项目仍稳定在90%以上。

值得一说的是,本次中国平安投资的来福士都是一线商业中心,核心商办资产以稳健的回报和保值增值见长,也是更受投资者青睐的原因。且随着房管趋严,房住不炒,房产理想消费时代来临,相比其它房产,商业地产的价值也确实会更稳定。

且目前的来福士已成为能提供稳定性收益的成熟资产,这显然也是投资者更为看重的地方,中国平安斥巨资收入囊中也是合乎商业逻辑的事情。

回看中国平安发展本身,也需要一些经济燃爆点来提升市场动力。根据今年4月发布的一季度财报,归母净利润超270亿元,同比增长4.5%。在市场经济恢复尚不牢固的阶段,中国平安显然交出了一份不错的业绩答卷。

但在业绩发布第二天,资本的态度却相对矛盾,中国平安A股以微跌0.15%收盘,中国平安港股当天开盘拉升一波之后股价开始回落,以1.04%涨幅收盘。可见,对于这样一份稳健的财报,市场并没有表现出惊喜。

另加今年中国平安港股整体股价趋势一直向下,即使南向资金持续加持,开年仅11个交易日,南向资金累计净流入1587亿港元,表现亮眼,但仍改变不了股价走下坡的画风,这次牵手凯德市场无疑也会重点关注。

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牵手凯德会是门好姻缘吗?

来福士之前,中国平安曾在华夏幸福项目上花过巨资,180亿元拿下其25%+的股份,可以说,在大额投资不动产方面,中国平安已经有了一定的经验。

但对于其表现,如今的华夏幸福股价已跌至5.31元/股,总市值仅207亿元。按照目前的发展情况,中国平安持有的股价市值仅接近52亿元。显然,华夏幸福没有给中国平安带来新的经济增长点,反倒成了反面教材,这样的投资战况,也确实令资本感受不到快乐。

而如今仍豪赌大额不动产项目,中国平安也有着“小九九”。对应2015年以62.95亿元人民币的价格买入碧桂园22.36亿股股份,如今六年过去,对应股份大概值175亿港元,从这一层面来讲,也算是赢家。但本次的凯德来福士又能否带来好故事呢?

从大环境来看,地产新规频出,特别是限制开发商融资的“三道红线”严格限行,短期内给相关行业带来了一定的挑战。此背景下,投资不动产显然需要更谨慎一些。根据相关数据显示,今年一季度保险公司对地产股建仓达4856.68万股,持仓市值减少了108亿元。

政策杠杆之下,另加疫情影响,市场趋于理性,即便是一线城市的优质资产,交易价格也不会过于离谱,这也是中国平安选择此时机出手的原因。但反过来,仍存挑战的行业环境,大手笔的加仓地产仍需深思。

同时对标本次事件的另一主角凯德,来福士投资组合是其综合体项目中的精华,2008年至2020年间所取得的基金管理费率平均约为62个基点。此次将资产包股权出售给平安,也是高调换仓之举。

凯德方面表示,拟将回笼资金用于扩展新的业务版图,重点涵盖产业园区、物流和数据中心,发力新经济领域。但从目前的表现来看,其新领域业务在中国才刚刚起步,可赛道早已成为国内各路资本云集的新阵地,如万科、碧桂园、融创中国、恒大等等,凯德要想从中分取蛋糕或并不容易。

事实上,虽有来福士赋能,但后续的发展仍需多条腿走路才能为企业带来更多的底气,显然凯德在往多元化的方向努力,但要赢得一定的江湖地位,为中国平安带来好故事,凯德需要更多的思考和勇气。

争做“隐形地主”,中国平安的地产投资“无边界”?

总的来说,保险公司投资房地产,在“不差钱”的险资领域自然是行得通的逻辑。而“领头羊”中国平安在这其中也悟出了一番道理,如今俨然有从险资巨头到地产大亨进军的势头,再次大手笔的入局也就不足为奇。但有了华夏幸福的前车之鉴,中国平安在投资地产上并没有变得小心翼翼,反而是大气十足。可最终能否收割一番幸福,给资本带来甜意,仍需市场来揭晓答案。

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