“自如租房得抢”背后的市场和商业演进

谁能想到,就像杀死方便面的是外卖,装修行业迎来了敌手

“怎么现在租自如还要靠抢的,太难了。”这是北京白领朱晓琳最近的租房体验。

朱晓琳的房子这两天到期了,在自如看到一套喜欢的房源,但因为“想多看看”没有马上拍板,稍微犹豫了一下,没想到第二天这套房子就被租出去了。

“可以写个程序”“完事释放的时候,会微信邮件提醒我,这个房子释放了。”因为抢不到房子,闺蜜和朱晓琳在微信群里打起了“歪主意”。还有人告诉朱晓琳某宝上有抢房商家,不过咨询自如客服之后,客服告诉她,很多网上所谓“抢房群”都不靠谱,租房最好通过正规渠道。

“自如租房得抢”背后的市场和商业演进

▲(网友分享的“自如抢房互助群”)

“去年长租公寓不是连环爆雷吗,被曝光的问题那么多,怎么现在自如租个房还这么难?”朱晓琳觉得有些难以理解。

95%入住率,长租“休养生息”似有成效

事实上,朱晓琳遇到的房源火爆并非北京区域、某一小区的个例。据自如研究院数据显示,自如全国约百万间分散式房源入住率超95%,65栋集中式公寓平均出租率超98%。同时,数据显示,自如优质房源的平均成交周期不足5天,而常规的客源成交周期在10天左右。

换言之,自如作为全国运营规模最大的长租平台,普遍空着的房间很少、留给租客决策的时间很短。

不过从企业运营层面来看,超95%的入住率,则意味着较稳健的运营状态。

入住率,与长租企业的租金收入直接相关。行业人士早有分析,只有入住率达到90%以上,房源规模10万间以上,长租企业才可能盈利。实际上,近两年大多数长租公寓的爆雷,除了租金贷,根本原因在于入住率不高,导致租金收入与支出失衡。比如蛋壳公寓在去年被曝资金链断裂危机前,其财报显示入住率只有76.7%。

不过,要达到90%的入住率,对于长租企业来说其实并不简单。

对于新一代年轻人而言,有品质的居住条件已经是刚需,长租企业经营的门槛自然也就相应提升:产品要硬核、服务要到位、线上体验要流畅、品牌有口碑、疫情下能有周全的应对举措、房子价格合理……每一项背后又有千百个细项支撑。

当然,高投入就会有高回报——在租房高峰期,好房源被租客“抢”的景象也不少见,一些比较火热的长租房源往往上架几天就被签约,甚至还有人为了租到好房连夜蹲点。自如研究院发布的《2021年10城毕业生租房报告》显示,2021年,90%的毕业生愿意为高品质生活调高预算。

所以自如CEO熊林在2018年就提出,长租企业应该从粗放经营进入精细化运营。据此才有了行业动荡之后的“房子不够租了”。

自如试图通过“增益租”,完善长租租赁模型

风险与机遇同时存在的情况下,市场考验的,其实是玩家们的觉悟。

在长租公寓赛道,商业逻辑在于从分散的房东手中取得房源,经过标准化改造或装修后进行统一出租。相对单一的商业模式,让这条赛道上一度出现不少粗犷激进派玩家,也经历了爆雷阶段。那爆雷后怎么走?这里要说到自如推动的新模式和“慎重式经营”风格。

自如在2019年末就宣布房源数量突破100万间,但此后将近两年时间,自如的房源规模只是保持,并未增长。与此同时,自如在两年间清退不良资产,营收的多元化也渐入正轨。比如2020年自如一站全包式精致搬家服务的订单同比上一年增长67.48%,37%的租客每月定时购买一次保洁服务,对外维修项目累计订单同比增长153.94%……与长租市场同类企业相比,自如正在逐步告别一条腿走路的模式。

此外,长租机构过去长期依赖于“全托管模式”,通过先整体包租升级再分散出租的形式,固然培养了一大批对长租服务和产品高度信赖的业主,但也没能规避“二房东”模式的传统困局——市场预期上行时,收益难以共享;市场发生波动时,风险同样难以共同承担。机构与业主之间博弈陷入了典型的“囚徒困境”之中,“正和”始终无法达成。

今年初,自如针对这一模式提出了新思路——推出业主资产委托新模式“增益租”。

简单来说,自如“增益租”模式,就是老旧、毛坯、品质较低的房源,经自如全套装修升级后以整租或合租产品出租,业主需要支付装修款,由自如和业主共同确定房屋出租价格。同时,自如向业主公开实际出租收益,如果房子市场行情好,与业主分享品质升级和未来市场向好的增益价值,如果市场下行、出租情况不理想,自如也会向业主支付目标收益八成左右的保底收益。

从合作模式上来说,曾经的包租模式是全权委托,业主和平台不可避免地会产生矛盾,而自如的“增益租”模式,平台与业主就成为了“合伙人”关系。一方面对老旧、毛坯房进行高品质装修,提升房屋市场竞争力,另一方面也推动了长租行业透明化进程,全面确保业主、租客各方利益。

不过在传统思想中,闲置的、需要出租的房子,让业主拿钱来装修是反常理的事情。自如COO梁占华在一场分享会上就讲过这样一个故事:业主来自如谈委托时带了装修公司的人来,桌子一边是自如设计团队、一边是装修公司,就地来一场:增益租装修性价比vs装修公司性价比。最终这位业主选择了自如增益租。

逆反常理才会满足租客和业主的双需求,这也是长租的价值所在。

数据显示,“增益租”上半年收房已达到近2万间,并且平均出租周期仅为4.7天。

谁能想到,就像杀死方便面的是外卖,装修行业迎来了敌手:自如和“增益租”。

我们也有理由相信,在长租行业的洗牌之年,随着越来越多粗犷激进派玩家的倒下,机会将越来越青睐秉持精耕态度的实干者,不再是试图分一杯羹的投机者。

长租变化后,让人开始期待了。

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