世茂提出“全场景全生态”,会是打工人真正需要的写字楼吗?

当代“社畜”的生存现状,《摩登时代》早在上世纪便反映得淋漓尽致。永不停歇的流水线、自动喂食机……资本家推出种种“奇思妙想”,尽可能压榨劳动者的工作效率。

当代“社畜”的生存现状,《摩登时代》早在上世纪便反映得淋漓尽致。永不停歇的流水线、自动喂食机……资本家推出种种“奇思妙想”,尽可能压榨劳动者的工作效率。

尽管相隔一个世纪,很多“社畜”的处境仍与之出奇的相似,在996的高压下,他们只能靠“带薪拉屎”做软弱的抗争,最后自困于格子间无力脱身。

不过随着如今工作内涵演变,同时更加多元的职业形态和价值实现路径的出现,激发了打工人们开始关注自身感受和工作环境之间的协同性。

尤其是后疫情时代,远程办公的经历让我们开始对办公场所方面进行思考,打工人需要的,不再是工位加会议室的纯粹办公场所,而是一个集合作、社交、学习为一体的综合空间。

在需求的催生下,众多房企也开始在产品业态、建筑与空间、运营管理等方面开始创新,为企业着手构建全场景的生态办公体系。这其中,世茂股份的轻资产转型在一众房企中走得颇具代表性。

在房企“三道红线”新政要求下,本文将试图探讨以下几个问题:为什么高压监管之下,世茂仍有余力进行轻资产转型?在产业互联网时代,商业写字楼还会有什么新业态?世茂推出的写字楼,是否是打工人想要的工作空间呢?

“三道红线”全部达标,“反内卷”的世茂寻找房企新出路

去年以来,在“住房不炒”政策及“三道红线”新政要求下,各大房企均缩起手脚,开始艰难转型,“活下去”成了很多房企的首要目标。

不过这其中并不包括世茂,因为“三道红线”它一条都没踩。

世茂成立于90年代,主营业务为房地产开发。经过30多年的发展,现已成长为一家国际化、综合性的大型投资集团,在全国100多个核心发展城市均有布局,业务涉及地产、商业、物管、酒店、主题娱乐等产业领域。

其中主营商业地产开发与销售、商业经营及管理的世茂股份,是世茂集团实施“大飞机战略”,布局生态住宅、商业地产及旅游地产的重要一环。

目前,世茂股份写字楼已进驻全国十余座城市,项目平均建筑高度超220米,在管规模逾300万平方米,服务1100余家入驻企业及6.5万办公人群。

如今在行业稳地价、稳房价、稳预期的总基调下,防风险、去杠杆成为房企的主导趋势,但今年上半年首轮集中供地,房地产市场依然呈现了非理性的状态。

不过在房地产行业竞争愈发激烈的当下,世茂却公开反内卷。不仅谨慎拿地,还开始大力进行轻资产运作。

世茂提出“全场景全生态”,会是打工人真正需要的写字楼吗?

我们能够看到,一些地产企业视为烫手山芋的写字楼业务,逐渐成为世茂股份的核心支柱。这并非是“卷不动”了,实际上在今年上半年,世茂股份刚刚交出了一份不错的成绩单,也给了它转型的底气。

据其财报显示,今年上半年世茂股份营收和利润均实现大幅增长,且综合毛利率达到38.6%,在房企中也处于较为领先的水平,其中商业地产销售营收达到了53.7亿元,占总营收的45.1%,租赁收入也实现了同比增长29%。

值得一提的是,在经营业绩实现稳步增长的同时,世茂股份延续了母公司世茂集团对财务面的严格把控。报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为 63.26%,有息负债率为 18.83%,现金短债比2.10 倍,三道红线指标全部绿线达标。

在现金流方面,世茂股份表现优异,今年上半年,经营活动产生的现金流量净额24.8亿,比去年同期增加了5.09%,稳中有升。

除了合理的杠杆水平和稳健的业绩增长,支撑起世茂股份对于写字楼业务的探索外,改善办公生态体系本身,也是一件值得去做的事情。

“重新发明办公室”,打工人需要怎样的工作空间?

“办公室是被发明出来的,不是自然现象。既然是发明,那就可以重新发明和改造。” 澳大利亚墨尔本斯威本科技大学建筑师、办公空间设计研究者阿古斯丁·舍弗如是说道。

这种观点也与如今房企在商业地产业务的战略不谋而合。

在产业互联网时代,办公场所正从“组织价值生产车间”向“共同价值实现平台”进行转变。虽然疫情令大家都拥有了远程办公的体验,不过这些经历却反向印证了线下办公的不可替代性:交流更便捷、协同更顺畅等等。

而世茂股份意识到了这个问题,因此决定大举开拓写字楼业务,并且提出了改变办公生态体系。“社会在不断发展变化,劳动力也是,办公生态体系必须有所改变。”写字楼运营管理者除了提供场所以外,最根本的就是帮助企业成长,并服务社会,企业和社会需要什么,他们就应该提供什么。

例如有的人希望拥有一个隔音的私密空间来进行电话沟通,有的人需要圆形工位或者转椅方便协作,这些都是如今常见的工作需求。

具体来看,如今商业地产运营者,从仅仅提供物理空间和基础物业服务的“基本办公”,转向提供以人为本的科学工作解决方案、致力于实现组织和员工共同价值的“价值办公”,配套服务成了其相互比拼的胜负手。

以世茂为例,其引入了“世茂52+”商业中心等业态,为用户提供从早上的咖啡开启一天、到中午时短暂休息充电的健身及瑜伽房、再到下班后社交场景的全维度办公生活场景配套与服务。

世茂提出“全场景全生态”,会是打工人真正需要的写字楼吗?

另外,世茂也与喜马拉雅、知乎、西西弗等品牌展开了合作,设立了贴合年轻人的文化空间。在写字楼里,打工人也有了“放飞自我”的角落。

围绕着人的需求,世茂将业务进行了全场景覆盖,并由此沉淀出多元的业态和运营管理能力,收获了大量的优质客户。

据了解,2020年全国写字楼的平均空置率则接近30%,而世茂在管的 8 栋在营写字楼项目中有 4 栋已进入稳定经营状态,出租率始终保持在90%。

除此之外,世茂的写字楼业务也能够为所在城市进行赋能。

例如在海峡特区,世茂将“超级商业+超级娱乐”的概念整合,文化旅游、国际商业、品牌酒店、国际办公及口岸TOD交通枢纽为一体,打造了一座约120万平方米的港珠澳口岸城,能够有效促进三地的交流共融。

通过种种手段,相较于业内同行,世茂在商业地产方面更具有竞争优势,为写字楼、商圈、城市的附加价值,也能够进一步反哺自身生长。

世茂股份加码轻资产运营,长期主义是房企未来?

依靠轻资产运营,走长期主义的道路,或许是如今地产行业的未来。

首先,在严苛的监管环境下,受重资产业务制约,房企“暴雷”事件不时发生,世茂股份率先转向轻资产运营,打出了一个时间差,并且能够通过核心城市群的地缘优势,以及精细化管理来保持市场领先。

其次,世茂提出的“全场景生态办公体系”,也能够打破写字楼的传统定义和边界,在“楼”之外做工作,创造出更适合劳动者的工作空间,并不断以此为基础,让“写字楼”创造着新价值。

面对不确定的未来,其实世茂向轻资产转型,拓展商业写字楼业务也并非孤例。金茂也提出“做城市合伙人”的旗号,对商业地产配套设施加大投入,除此之外,万科、龙湖等老牌地产商也纷纷加码轻资产运营。

因此,通过不断精进产品力和服务力,世茂获得了穿越周期的动能,不过在当下,世茂股份至少还可以从以下几个方面进一步完善自身战略。

1、引入新技术

提供更好的建筑和空间,是世茂生态体系的根基,而提供更前沿更便捷的技术,也应是世茂在办公生态体系中努力的方向。

据了解,世茂已经将AI、5G、云计算等创新科技引入到写字楼的智慧化演进中,但尚未完全在旗下商业地产中推行,因此世茂还需尽快将相关技术进行普及,在当地城市建立起标杆性写字楼。

世茂提出“全场景全生态”,会是打工人真正需要的写字楼吗?

2、做好产业服务

过去世茂更多的是服务于大客户,但如今其主要拓展方向是下沉市场,二者的打法完全不同。世茂需要将人才、产业的配套设施进行完善,为入驻企业解决更多的问题。

此前在杭州世茂智慧之门项目中,世茂与当地政府部门协同成立了政企服务平台,协助政企间交流协作。

世茂可以以此进行扩展,联合联合项目所在地政府,将当地人才、法律、融资等专业企业服务,全部纳入到自身服务体系之内。

总得来说,即便在高压监管之下,稳健的世茂股份在商业地产方面依然大有可为。尤其是在母公司世茂集团输血的情况下,其多元业务板块日渐成熟,相互之间形成了协同效应,令世茂股份不再仅仅依靠房地产,而是有了进一步整合商业地产上下游的能力,可以将人才、公司、产业等方方面面整合起来,实现整个“小城”运营的成功。

文|松果财经(songguocaijing1)

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