首份成绩单交出却遇重挫,被阿里对狙的贝壳还能“涨”多快?

本季度财报发布后,贝壳的股价却出现了下跌的趋势,结合财报数据或许能一探市场情绪变化的原因。

上市三个月股价暴涨94%,被寄予厚望的贝壳终于交出了第一份成绩单。

11月16日美股盘后,贝壳发布了2020财年第三季度业绩报告。财报数据显示本季度营业收入较去年同期大幅上涨,超出市场预期,净利润却较去年同期大幅下降。财报发布当天,贝壳下跌8.14%。截至美股研究社发稿,盘中贝壳股价下跌8.1%。每股报67.6美元,总市值772.92亿美元。

首份成绩单交出却遇重挫,被阿里对狙的贝壳还能“涨”多快?

作为“中国居住服务平台第一股”,自上市以来贝壳的成绩表现不俗,总市值一路暴涨249%接近800亿美元。本季度财报发布后,贝壳的股价却出现了下跌的趋势,结合财报数据或许能一探市场情绪变化的原因。

营收同比大幅上涨,新房赶超二手房成新的增长点

首份成绩单交出却遇重挫,被阿里对狙的贝壳还能“涨”多快?

财报数据显示,贝壳找房本季度的营业收入为205亿元,较2019年同期的120亿元增长70.9%;总交易额(GTV)为1.05万亿,同比增长87.2%。贝壳主要有三大类业务,二手房交易业务、新房代理业务、新型及其他服务。

本季度贝壳二手房交易的营业收入为88亿元,同比增长46.2%;新房代理的营业收入为111亿元,同比增长95%,分别占据总营收的43%和54%。

纵观19年第三季度之前,贝壳的二手房营收都要多于新房代理业务,而如今新房代理的营业收入却早已超过二手房交易营收,美股研究社认为这是由于贝壳受到了疫情利好的影响。

今年受疫情影响,线下售楼部无法展开工作,开发商们迫于无奈只能纷纷转战线上。而贝壳可以说是目前中国最大流量也最多的一二手房地产交易平台,本季度移动月度活跃用户(MAU)人数平均值就有4790万人,与去年同期相比增长82.1%。

而根据贝壳研究院监测,消费者线上活跃度显著增高,春节假期期间,活跃用户数量同比增长57.8%,活跃率同比增长21%;疫情期间,活跃用户数同比增长90%,活跃率同比增长3.6%。

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这说明疫情期间的人们更倾向于在线上看房买房,对于如今楼市平稳依赖于中介带客的开发商而言,意味着话语权的削弱。因为贝壳起家于链家,虽然是作为服务的平台却依旧拥有属于自己的中介经纪人团队,可以说把前端中介和流量都牢牢抓在手中,也能为自己争取更多的权益。

根据亿翰智库数据显示,开发商通过自有渠道,置业顾问的提成大约在5‰以下,而贝壳等中介渠道佣金普遍高于1%,在贝壳逐步占据定价权之后,部分项目佣金分成甚至可以达到5%。

然而,值得注意的是随着经济的复苏,房地产经济也复苏明显。11月16日,统计局公布了10月份的经济数据:房地产投资增速再创新高,10月份房地产开发投资增速小幅回升至12.2%,创18年8月以来增速新高,仍是支撑当前投资增速的中流砥柱。

在业务竞争层面,不论是二手房还是新房业务,贝壳与不少线下中介跟楼盘开发商的竞争也会加大。房产开发商有了线下渠道的销售途径,加上不愿意让利太多给贝壳平台,很有影响到贝壳在后续新房代理业务营收的表现。

净利润同比大幅下跌,经纪人规模扩大抬高成本支出

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财报数据显示,本季度净利润为人民币7500万元(约合1100万美元),与去年同期的人民币3.84亿元相比下降80%。一般及行政支出为26.49亿元,较去年同期的13.67亿元增长了94%。

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本季度净利润较上一季度与去年同期下滑都比较显著,主要受到支出与成本的影响。贝壳的支出主要有营销支出,行政支出和研发开支这三项,其中行政支出占据大头。

贝壳出现这种增收不增利的情况,甚至在发布财报的同一天CEO左晖不足百天时间便开始了第二轮巨额融资计划,美股研究社认为与如今巨额费用支出不断增长,而盈利能力难以跟上有莫大的干系。

贝壳的高营收背后伴随着的是巨额开支的不断增长。为中国最大的房产交易平台,盈利主要靠收取佣金,而佣金的核心是经纪人,经纪人为租户或者买家提供服务达成房产交易。

贝壳可以说在经纪人才方面是狠“出血”下了不少功夫,成本自今年以来一路走高。首先是对经纪人的个人素质和门槛要求较高,根据链家《2019年链家经纪人数据报告》,87.5%的链家经纪人具有高等学历,较2018年净增长6.5%,远高于行业平均水平。

不仅如此贝壳推出了基于贝壳门店的经纪人信用评级制度,主要的指标除了业绩外,也将客户投诉、合作评价等指标,从根源上降低二手房乱象。

截至2020年9月30日,贝壳找房的平台上共有273家房地产经纪品牌、44,883家经纪门店和477,810名经纪人,而截2020年630,这三个数字分别为265、42,000和456,000。

也就是说,第三季度,贝壳找房净新增8家房地产经纪品牌、2883经纪门店以及21810名经纪人,环比增速分别为3%、7%以及5%。

但根据9月16日天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布上易居企业集团CEO丁祖昱所述,易居房友在渠道整合中拒绝赚中间差价,只收交易佣金的3%服务费。这意味着一套房产完成交易,易居仅收低至几百元服务费用。很有可能会对贝壳产生冲击,导致一部分经纪人流失,进而影响到第四季度财报表现。

阿里入局线上卖房,贝壳能否坐稳第一宝座?

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回首国内过去十年移动互联网的发展,衣食住行这四大生活消费场景除了住,其他三项早已出现了颠覆传统交易方式的巨型平台型企业,如阿里巴巴、美团、滴滴等,直到今年8月贝壳作为中国居住服务平台第一股的上市。

但实际上,线上卖房早已不是新鲜事,早在今年阿里房产领域的“双十一”之前就已经有京东和苏宁这样的先例了。2017年,京东正式宣布进军房地产市场,上线京东商城房产频道,有数据显示,当年碧桂园通过京东下单,11天内卖出2419套房子。而阿里更是早在2010年的淘宝平台就已经推出了房产频道,更有我爱我家这样的垂直线上平台。

而到了今年线上卖房领域可以说竞争变得格外激烈。双十一天猫好房和贝壳均斩获不俗战果。天猫好房推出“好房双11,百亿大补贴”活动,根据其披露的数据,10月22日-11月11日累计上线了302家品牌房企的2628个优惠楼盘,覆盖全国236个城市,累计实现线上总订单数59152单,去重访客量4350万人,总浏览量2.89亿次,累计ETC成交套数41775套,累计ETC成交GTV 931亿元。

贝壳则推出“11.11新房节”活动,根据其披露的数据,共吸引90%以上百强开发商参与,11月5日-11月11日认购套数达到24699套,认购总额367.9亿元。

贝壳的上市更像是向平静的水面上投入的一颗小石子,整个线上卖房行业都因此泛起涟漪。根据中金公司的研报,预计中国住房市场在未来5年内仍将实现规模的积极扩张,其中存量房市场是主要增量之一。

首份成绩单交出却遇重挫,被阿里对狙的贝壳还能“涨”多快?

在目前的线上卖房领域,贝壳占据先发优势,易居阿里强强联手,我爱我家奋起直追。贝壳2019年GTV为2.13万亿元,市占率9.5%。针对信息隔离痛点推出ACN合作网络,打通经纪品牌、经纪人之间隔离墙,实现信息共享与高效协作,吸引大量中小机构入驻。

易居2016年推出第三方经纪平台“房友”,强调弱管控、房源共享与低费用,积极拓展一二手联动与存量房经纪服务,近期更是携手阿里巴巴强强联合推出“天猫好房”。我爱我家以直营为主,2020H1实现GTV达1600亿元,并开始打造共享、协作的经纪人合作网络,给予加盟品牌较高自主度,激发中小中介积极性。

走到如今,贝壳的步子太快也太急,面临的对手也太过强大,能否突破压力坐稳中国房地产交易平台的龙头老大的位置,还是未知之数,美股研究社将持续跟踪报道。

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